「売れる物件しか買わないんです。キャピタルゲインは、あまり狙ってません。儲かったらラッキーくらい」
東京でITコンサルティング会社を経営する佐藤様は、冷静な口調で自らの投資スタイルを語る。そのポートフォリオは、都心駅近のワンルームマンション6軒と自宅、さらには6000万円を投じた太陽光発電、株式、ベンチャー出資と多岐にわたる。彼は経営者であり、同時に緻密な戦略を立てる実践派の投資家だ。
そんな佐藤様が、複数所有する不動産の資産価値を「定点観測」するために活用しているのが、AI査定サービスHowMaだという。
「AI査定ですごく高く出ると『これ、本当にその値段で売れるなら即決しちゃうかも』とテンションが上がる（笑）。でも、そこで一呼吸おくための材料もくれるんです」
不動産市況が大きく変動する今、多くのオーナーが「売り時」に頭を悩ませている。なぜ佐藤様は、AIが示す価格のアップダウンに一喜一憂せず、常に冷静な判断を下せるのか？
その思考の裏側にある、情報と数字を重視した「負けない」ための投資哲学と、デジタル時代ならではのリアルな売却判断の葛藤を、詳しく伺った。
【この記事で見えたポイント3つ】
- 「流動性」こそ正義：物件選びの基準は利回りよりも「いざという時にトントンで逃げられるか」。都心・駅近という流動性を最優先し、出口で詰まるリスクを徹底的に排除する。
- AI査定は「感情のブレーキ」：AI査定の価格上昇に興奮しつつも、それを「きっかけ」と捉え、リアルな査定との比較や市況分析を行う。デジタルツールを感情の波を乗りこなすための手綱として活用する。
- 「売る・持つ・買い増す」の三択を常に：利益確定の誘惑と、与信やローン条件を失うリスクを常に天秤にかける。一つの選択肢に固執せず、複数のシナリオを比較検討し続けることが、最大の資産防衛術となる。
売主様プロフィール
| 項目 | 内容 |
| お名前 | 佐藤 和也様 |
| ご年齢 | 40代後半 |
| ご職業 | ITコンサルティング会社経営 |
| 所有物件 | 自宅含め7軒（都心ワンルーム6軒） |
IT経営者の資産管理術。「一元管理したい」から始まったHowMa
ーーまず、佐藤様のご職業やご家族について、もう少し詳しく教えていただけますか？
佐藤様： 会社経営をしていて、今はIT系コンサルの代表ですね。妻と娘が2人います。うちの仕事は、企業さんのシステム導入とか、上場準備の内部統制の支援なんかもやってるんですが、とにかくIT活用で効率化・省力化するのが性分なんです。
ーーその「効率化」という視点が、不動産投資にも繋がっているのでしょうか。HowMaは2022年からご利用いただいていますが、どのようなきっかけで知りましたか？
佐藤様： もともと資産管理や家計簿サービスも好きで、マネーフォワードも使っていましたし、資産系の情報は常にアンテナを高めにしています。
HowMaを知ったのは、多分、ネットニュースか、何かのメールがきっかけだったかな。物件ごとに紙やエクセルで管理するのも煩雑になってきて、「不動産が増えてきたから一元管理がしたい」「しかも無料でできるならやってみよう」と。ごく自然な流れで登録しました。
ーー現在、所有されている物件は7軒とのこと。どのような経緯で増やされていったのですか？
佐藤様： 自宅を含めて7軒ですね。投資用はワンルームが6つで、全部都心の駅近物件です。最初の2軒は5年ほど前に出会った営業さんと話して、「節税や借り入れ枠を使って回せるなら、やる価値はあるな」と思って購入しました。
そのあとは、会社のバイアウトを経験して大企業の役員になった時期がありまして。その時の与信で、メガバンクで好条件のローンが組めたことも後押しになりましたね。
ーー不動産以外にも、多角的に投資をされているそうですね。
佐藤様： ええ。株やベンチャー投資もやったりして、常に「流動性と分散」は意識しています。不動産だけに依存するのは、逆にリスクだと考えていますから。
投資哲学は「売れる物件しか買わない」。利回りよりも流動性
ーー様々な投資を手掛ける中で、不動産投資における佐藤様ならではの「ルール」のようなものはありますか？
佐藤様： 私の場合、明確なルールがあります。それは「売れる＝流動性が維持できる」物件しか買わない、ということです。基本は駅徒歩5分以内。
1つだけ8分の物件もありますけど、それも十分に「駅力」のあるエリアです。利回りはもちろん大事ですが、「いざとなれば最悪トントンで逃げられるか」を最優先事項にしています。
ーー利回りの高さに目がくらんで、郊外の物件に手を出すことはない、と。
佐藤様： ないですね。それをやると、最終的に出口（売却）で詰まる可能性が非常に高い。今はとにかく都心の駅近。売れる物件しか持ちたくないって感じなんです。
ーーキャピタルゲイン、つまり値上がり益についてはどうお考えですか？
佐藤様： おおむね狙ってません。儲かったらラッキー、くらいの位置づけです。というのも、今の自分の役員与信が、以前の大企業役員時代と比べて落ちてるんで、「今、売ったら次はもう同じ条件では買えなくなるな」っていう意識が強いんです。だから、目先の利益を追うより、良い条件で資産を持ち続けることの価値も大きい。バブルみたいな市況不安も含めて、売るタイミングは本当に迷いますよ。
AI査定は「感情のブレーキ」。デジタルで手間と心の波を乗りこなす
ーーHowMaのAI査定やマーケット通知は、どのくらいの頻度でご覧になっていますか？
佐藤様： しょっちゅう見てますよ、メール通知も。例えば、水天宮前の物件がAI査定ですごく高く出たりすると、「これ、本当にその値段で売れるなら即決しちゃうかもな」って、一瞬テンションが上がるんです（笑）。
でも、そこで冷静になれる材料もくれるのが面白い。実際に不動産会社にリアルな査定をさせると、やっぱりAIの価格から300〜400万円は落ちたりする。
そこで「なるほど、AIは買い手がつくであろう購入用の価格を想定しているから、少し強気なんだな」と、現実を知ることができる。この一連の体験が、価格の変動に一喜一憂しないための、良い訓練になっています。
ーーAI査定は、判断の「きっかけ」を与えてくれる、ということですね。
佐藤様： まさにそうです。価格変動や周辺の成約件数などの数字が、ほぼ毎日のように手元に届くから、「そろそろ売りどきか？」とか「今はまだ持つべきか？」といった判断材料が、自然と手元に溜まっていく感覚がありますね。
価格が下がりだしたら「どうする？」、上がった時は「どうせなら売っちゃう？」って、その思考のきっかけになる部分が、デジタルで自動化されている。これが本当にありがたい。
ーーもし、HowMaのようなサービスがなかったら、どうされていたと思いますか？
佐藤様： 正直、こんなに複数物件の価値をリアルタイムで見比べるなんて、物理的に無理だったと思います。物件ごとに不動産屋とガチで交渉するのも、時間もかかるし、精神的にも好きじゃないので。
AI査定額更新の通知があって、そこから気になったら一括査定を依頼できる、という流れは、私の性格にすごく合っています。手間と感情の、両方の手綱を握らせてくれる感じですね。
「売るべきか、持つべきか」―投資家が日々向き合うリアルな葛藤
ーー売却を判断する上で、今、一番何を迷われていますか？
佐藤様： やはり「今、この物件を売っても、また同じ条件で新たに仕込める物件があるか？」に尽きますね。
ご存じの通り、都心の物件価格はどんどん上がっています。仮に今、売って利益が出たとしても、家族の生活レベル（広さや利便性）を維持しながら新しい物件に買い替えるのは、かなり難しいのが現実です。
ーー利益確定の魅力と、資産を失うリスクのせめぎ合いですね。
佐藤様： まさに。投資家って「買ってからがゲーム」みたいなところがあるじゃないですか。市況や、いつか来るかもしれないバブル崩壊のリスクも常に気になる。利益が出るうちにさっと売り切るべきか、それとも、今の自分の属性と有利なローン条件を「逃さない」ために、持ち続けるべきか。自分の中でも、常にその2つの気持ちがバトルしています。
ーーローン条件や、ご自身の「与信」も、売却判断の重要なポイントになっているのですね。
佐藤様： まさにそこが核心です。昔、大企業の役員だった頃は、銀行も喜んで好条件のローンを組んでくれました。でも今は零細企業の社長。そうなると、「今持ってる優良な資産を手放す」ことは、端的に言って与信のダウンに繋がるんです。
AI査定額や周辺事例の分析で客観的な動きを見ながらも、「売りタイミング」と「買い直しタイミングの妙」、これが現時点での最大の悩みですね。
不動産会社選びの新基準。「付き合いやすさ」とデジタル対応力
ーーHowMaのコラボ査定（一括査定）で、複数社を比較された際の感触はいかがでしたか？
佐藤様： とても比較がしやすいと感じました。私が重視しているのは、「どの会社が、どこまでやってくれるか」。つまり、情報の量と質です。それをチェックしながら会社選びをしています。
周辺事情に詳しいか、単発の売却だけでなく、長くパートナーとして付き合えそうか。そういう部分も結構大事にしていますね。
ーー会社の規模については、どうお考えですか？
佐藤様： バランスですね。大手すぎても「数あるうちの一顧客」って感じで淡白な対応をされることもありますし、逆に小さすぎてサービス網が脆弱でも困る。そのバランスを見つつ比較しています。
ーー不動産会社との連絡手段について、こだわりはありますか？
佐藤様： 電話より、断然チャットですね。日中は忙しいし、着信に気づかないことも多い。チャットで訪問の調整や質問への対応まで完結できれば理想です。
実際に今、いくつかの不動産会社さんとやり取りする際も、「この会社はチャット中心、この会社は電話のみ」みたいな違いがあって、できれば全部チャットに統一したいくらいです。
ーー複数の会社、複数の物件のやり取りで、管理が煩雑になることもありそうですね。
佐藤様： まさに。だから、HowMaさんの機能として、どの会社がどの物件の担当か、一目でわかるようにWeb上でメモできる機能が欲しいです。一応、名刺とかはもらってますけど、画面上ですぐに見比べられると、混乱が格段に減ると思います。
HowMaには投資家目線で具体的な要望
ーーHowMaのサービスで、少し操作しにくいと感じたポイントはありましたか？
佐藤様： 物件ごとのローン情報や金利の編集部分が、少し分かりづらかったですね。PCとスマホでUI（画面の見た目）や表記が微妙に異なることもあって、「あれ、どこで直せるんだっけ？」「この項目は何を入力するんだ？」と感じることがありました。
より直感的な編集導線、マニュアルを見なくてもたどり着けるような見せ方になると、さらに良くなると思います。
ーーその他に、機能追加や改善へのご希望はありますか？
佐藤様： 売却シミュレーションや、売却に関する講座コンテンツはわかりやすく、実際に使わせてもらっています。
ただ、先ほどの「複数不動産・複数会社対応の進捗メモ機能」や、「ローン編集のわかりやすさ」。これは投資家目線では必須に近い機能です。たくさん物件を持つ人や、住み替え・買い替えが多い人ほど、その便利さを実感できるはずですから。
まとめ：「数字を味方に、自分の売却判断する時代へ」
佐藤様の言葉に共通しているのは、「感覚ではなく数字で判断する」という姿勢でした。
AI査定を感情のブレーキとして使い、相場の変動を冷静に観察しながら、最終的な判断を下す。そして、売却を具体的に検討する段階では、複数社の査定を比較し、リアルな市場感を確かめる。
このステップが、現代の不動産戦略の王道といえます。
AI査定は、売却を「考え始める」ためのツールです。そしてコラボ査定は、その先で「行動に移す」ためのツール。
両者をセットで使うことで、数字と現実のギャップを埋め、正確な価格と売り時を見極められます。
最後に、これから不動産売却や投資を考える人へ、佐藤様からメッセージをいただきました。
「とにかく大事なのは『知識』『比較』『数字』、この3つです。どんなに担当者の『人』が良さそうでも、会社の看板が大きくても、不動産は市場とのせめぎ合い。だからこそ、HowMaのような一括査定やAI査定を使って、数字という冷静な判断材料をまず集める。そして、必ず複数の選択肢を取って比較する。その上で初めて、『自分の人生設計や、家族への影響』を考えて決断すれば、大きな失敗はしないはずです。」
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