「この家、買ったときより高く売れるかもしれない」
そう思ったことがある人も多いのではないでしょうか。
しかし10年以上戸建て専門で投資を続けてきた佐藤様は、その期待値と売り時を冷静に数字で判断してきました。
HowMaのAI査定を、彼は「市場の温度を測るものさし」として欠かさずチェックし続けています。査定価格が上がれば、売却のタイミングを探るサイン。下がれば、次の投資戦略を考えるチャンス。
つまり、AI査定は「実際に売れる値段」ではなく、「判断材料」として使うのが大切だということです。
佐藤様から伺ったお話には、1円でも高く売るための、実践的な不動産売却のヒントがありました。
【この記事で見えたポイント3つ】
- プロは「AI査定」をこう使う！：AI査定は、市場の温度感を測るための「ものさし」。約1割の誤差を見込んだ上で、売却を検討する「きっかけ」として活用。購入前の価格妥当性の判断にも利用する。
- 手間を惜しまず「20社」と話す意味：一括査定サイトを複数利用し、20社以上の業者とコンタクト。様々なタイプの業者の話を聞くことで、「自分の物件を一番高く売る方法」を見つけ出す。
- 「売り時」は5年周期で考える：長期譲渡所得の税率が低くなる「5年」が一つの目安。HowMaのAI査定で価格上昇を確認し、利益確定のタイミングを冷静に判断する。
売主様プロフィールと売却の概要
| お名前 | 佐藤 永一郎様 |
| ご年齢 | 40代後半 |
| ご職業 | ライター兼不動産投資家 |
| 物件のエリア | 東京都板橋区 |
| 物件種別 | 3LDK戸建て |
| 成約価格 | 1,850万円 |
| 売却期間 | 約6ヶ月 |
相続から始まった、僕の「戸建て投資」ライフ
ーー本日は貴重なお話をありがとうございます。まず、佐藤様のご職業やご家族について教えていただけますでしょうか？
佐藤様：はい。職業はライター兼、不動産業です。家族は私と妻の2人です。
ーー不動産業もされていらっしゃるとのこと。不動産投資のご経験は長いのですか？
佐藤様：10年ぐらいですね。私は戸建てだけで、そんなに数も多くは持っていませんが、5年ぐらい持って売却する、というサイクルでやっています。いわゆる投資ですね。HowMaさんに登録している戸建ても、すべて投資用の物件です。
ーーすべてご自身で購入された物件なのですね。
佐藤様：はい。相続で受け継いだ物件も以前はありましたが、それはもうすべて売ってしまいました。ここに登録しているのは、すべて自分で購入した物件です。
ーーそもそも、不動産投資を始められたきっかけは何だったのでしょうか？
佐藤様：13年ぐらい前ですね。相続で親が住んでいた家とか、昔ちょっと不動産屋をやっていた祖父の家を相続して、それを貸し始めたのが最初です。
ーーお祖父様から、運営のノウハウなども受け継がれたのですか？
佐藤様：いえ、そういうものは特にないですね。自分でやりながら勉強してきた感じです。ただ、祖父が家を貸しているのを、外から見ていたりはしましたけど。
ーーご自身で最初に購入されたのは、どのエリアの物件でしたか？
佐藤様：今は新潟に住んでいますが、実家が埼玉だったので、多少土地勘がある場所ということで、最初は川口でしたかね。その時期に買った物件で、今も志木市に1件持っています。
ーー購入する物件は、どのように探されているのですか？
佐藤様：普通にポータルサイトで見て、自分の条件に合う物件をローン組んで買ってく、という感じです。
投資専門サイトだと、利回りがもう固定されてるものが多くて、あまり旨味がないというか。それよりは、空き家になっていて、普通の方が売っている物件の方が、利回りが少し高めに買えたりするんですよね。
「AI査定で相場がわかる」友人からの一言が、すべての始まり
ーーHowMaは2016年からご利用いただいています。どのようなきっかけで知ったのでしょうか？
佐藤様：人の紹介ですね。同じように不動産投資をやっている友人がいまして。その友人が当時、「登録するだけで相場が分かるサイトがあるよ」と教えてくれたんです。
6年ぐらい前だと、まだAI査定は珍しかった時期ですよね。それで「これ、いいですね」となって、私も登録してみた感じです。
ーー不動産投資のプロである佐藤様から見て、HowMaのAI査定の精度はいかがですか？
佐藤様：戸建てなので、マンションとの比較はできないんですが、数百万の違いはありますよね。
例えば、今回売った板橋の物件は1,850万円で売れましたが、HowMaさんの査定だと2,200万円ぐらいでした。だから、2,200万円を目指して2,500万円で売り出したんですが、全然引き合いがなくて。
だからAI査定から1割ぐらい差し引いて見ています。ただ、それでもHowMaさんの精度は、かなり高い気はしています。特に最近はいいですよね。急に価格が変わる時期とかもありますけど。
ーー不動産査定エンジン更新のタイミングですね。価格が急に変動すると、驚かれませんか？
佐藤様：最近も世田谷の物件が1000万円ほど下がって、ちょっとショックでしたね（笑）。
でも、ああいうのを見ると「ああ、近隣で安い取引があったのかな」とか、色々推測します。おそらく近隣の物件が取引されたタイミングで、それを拾ってきたりするんですよね。
ーーその通りです。佐藤様は、売却よりかなり前の段階からHowMaをご利用いただいているそうですね。
佐藤様：はい。最近では購入前の段階で利用させていただいています。
その物件の販売価格がある程度妥当なのかを判断する上で、今のHowMaさんは市場価格に近い価格がすぐ反映されるなと思っているので。
購入前からその価格の妥当性を測る、という意味で登録させていただいたりしますね。
AI査定が示した「売り時」。5年越しの利益確定へ
ーー今回ご売却された板橋の物件ですが、売却を決意されたきっかけは何だったのでしょうか？
佐藤様：それも、きっかけはHowMaさんなんですよ。
なぜなら買った時の金額から、HowMaさんの査定額がかなり上がっていたんですよね。この物件は2019年に1,280万円で購入して、リフォームに300万円ぐらいかけています。なので、原価は1,600万円ぐらい。それが2,000万円を超える評価になっていたので。
ーーこれは、売り時かもしれない、と。
佐藤様：はい。ちょうど購入から5年が経って、長期譲渡所得で税率も低くなりますし。これから先、これ以上価格が上がるかも分からない。古い物件ですし、リスクヘッジという意味も含めて、売ってしまった方がいいのかな、という判断ですね。
ーー金利の上昇なども、判断に影響しましたか？
佐藤様：そうですね。最近はちょっと上がってきてるな、とは思っているので。今持っている物件で含み益が出ているものは、早めに売った方がいいのかな、とは思っています。
購入者のローンにも影響しますからね。僕が買っている物件は築古なので、なかなか実需の人がリスクを負って買いにくい、というのもありますし。
20社と話して見えてきた「本当の売り方」
ーー売却活動は、どのように進められましたか？
佐藤様：もう、色々な業者さんにあたりました。HowMaさん以外にも一括査定サイトのA社さんとか複数登録しましたし、オークション形式で入札してくれるサイトも利用しました。不動産会社さんとは、全部で20社ぐらいはやり取りしたと思います。
ーー20社！それはなぜですか？
佐藤様：やっぱり、自分の物件がどういう売り方が一番高く売れそうなのか、その情報を仕入れる意味でも、色々なタイプの業者さんに当たるべきなのかな、と。
ーーその中で、まず1社と専任媒介契約を結ばれたのですね。
佐藤様：はい。一括査定の中で、板橋の地元の不動産屋さんが良さそうだったので、専任で3ヶ月お願いしたんですが、ちょっと売れなかったんですよね。
ーーその時は、何か手応えはあったのですか？
佐藤様：近所の方で「2,000万円で買いたい」という方がいらっしゃったらしいんです。でも、その時はまだ入居者さんがいたので、中を見せることができなくて。結局、話が流れてしまいました。
ーーそこで、戦略を切り替えられたのですね？
佐藤様：はい。媒介契約を結んでから3ヶ月経って専任契約を解除させていただいて、もう一度、HowMaさんを含めたいくつかの一括査定サイトやオークションサイトにアプローチして、本格的に不動産会社を探し始めました。
ーーHowMaの業者紹介サービス「売りたいアピール」も、その時に初めて本格的に使われたのですね。
佐藤様：ええ。今まで使ったことがなかったんですけど、期待以上でした。
熱心に「うちで売らせてほしい」と言ってくれる業者さんが20社ほどいらっしゃって、しかも皆さん、すごく一生懸命に販売活動をしてくれる。色々な情報もいただけましたし、非常にいいサービスだな、と思いました。
たった1週間で成約。プロが選んだ最後の決め手
ーー最終的には、どのような形で売却先が決まったのでしょうか？
佐藤様：最終的には、不動産会社のB社さんに仲介してもらって、買取業者さんに売る、という形になりました。
ーー買取業者さんですか。
佐藤様：ええ。もう色々と自分で業者さんに当たっていく中で、この物件はリノベーションして再販する業者さんに売るのが一番高く売れるんじゃないか、という結論に達していたので。B社さんに「買取業者を紹介してほしい」とお願いして、話を進めてもらいました。
ーー提示された価格は、いかがでしたか？
佐藤様：B社さんから「1,850万円で買うという業者がいます」と連絡をいただいて。もう、ほぼその金額で話がまとまっていたので、媒介契約を結んで、1週間ぐらいでトントンと決まりました。
オークションサイトでは1,650万円が最高額だったので、さらに200万円高く売れたんです。本当にB社さんはすごく頑張ってくれたな、と思います。
ーー売却を終えて、今のお気持ちはいかがですか？
佐藤様：まあ、僕の場合は不動産投資をずっと継続してやっているので、「1つの仕事が終わったな」ぐらいの感じなんですけど。でもやっぱり売れると、ひと安心はしますよね。
特に最近は、不動産の価格上昇がそろそろ止まるんじゃないか、という話をよく聞くので、希望に近い金額で売れて良かったと思っています。
【まとめ】不動産投資歴10年でも「どの不動産会社に頼むか」「値段の妥当性」には毎回悩む。だからAI査定で市場を見極める
佐藤さんの経験は、AI査定を「実際に売れる値段」としてではなく、売却タイミングや売り出し価格の「判断の材料」として使う大切さを教えてくれます。
どんなに経験を積んだ投資家でも、不動産売却は孤独な戦いです。相場を読むことは簡単ではなく、「どの不動産会社に頼むか」は毎回悩みます。
だからこそ複数の情報源を持ち、自分の中に市場を客観的に見るための「判断軸」を持つことが大切なのです。
HowMaのAI査定は、その「判断軸」をつくる第一歩。
誰にも知られず、スマホひとつで相場を確かめるだけで、営業トークに惑わされずに、冷静な判断ができるようになります。
もし今、「売るべきか、まだ待つべきか」「どの会社に頼めばいいかわからない」と迷っているなら、まずはHowMaのAI査定を使って、あなたの物件の今の価値を確かめてみてください。
今の価値を知ることが、あなたにとっての「後悔しない選択」の始まりになります。
