不動産の売買取引において、私道の取り扱いでトラブルになるケースがあります。
私道はその所有者が民間であることによって様々な問題が起こる訳ですが、具体的にどのような点に注意すべきなのでしょうか？
私道は権利が複雑でややこしい
私たちが利用する道路は大きく「公道」と「私道」に分類されます。
公道については、国道、県道、市道かによって、各行政が所有しており、維持管理も同時に行なわれています。そのため一般的な不動産の売買取引で公道が理由でトラブルになるケースは多くありません。
一方で、私道が絡む契約では権利関係が複雑でややこしいために、トラブルに発展するケースがあります。
道路に関して定めている法律は複数存在しており、「道路法」、「民法」、「道路交通法」、「都市計画法」、「建築基準法」などがあります。しかし、これらの法律では一部矛盾している部分があります。
例えば、建築基準法では、「私道の所有者は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用者の通行を妨害してはならない」と定められています。
普段から近道になるような細い抜け道（このような抜け道は私道の場合が多いです）などを通行している方は多いと思います。
しかし、民法の規定では、「土地を所有する権利は、私道を通行する権利にも適用される」と定められています。
建築基準法と民法では逆の事を言っているため、非常に混乱すると思います。これらの解釈としては、建築基準法の規定はあくまで建物を建てる上での規制を主の目的としているので、民法の規定の方が実態に則しています。
つまり、たまに見かける「私有の道路につき、関係者以外は通行禁止」などの看板のように通行人を制限することは法律的な観点からも可能なのです。
以上のように私道に関する法律はややこしく複雑なのですが、ここで問題となるのが、購入する不動産が公道でなく、私道に接していた場合です。
購入する不動産が私道に接しているときに注意すべきこと
一般的に多いケースは、私道に接している不動産の所有者が私道をそれぞれの持分に応じて所有している場合です。新築の建売住宅などによく見かけられます。この場合は、不動産の広告などに必ず「別途私道負担部分〇〇㎡」と記載されており、道路の所有者として一部権利を得るという意味です。
逆に私道負担が無い条件で私道に接している不動産を購入する場合は注意が必要です。先ほど説明した通り、所有者の権利は私道にも及びます。
例1. 私道の所有者から工事の承諾を得るための諸諾料
例えば、購入した土地に水道管を引き込むために私道の掘削工事が必要な場合、私道の所有者から承諾を得る必要があります。更にこのような場合は承諾料なるものを私道の所有者に支払うのが通例ですので、買主にとっては、追加で費用負担がかかってしまいます。私道の所有者によっては、承諾する優位な立場を利用して法外な承諾料を請求してくる可能性もあります。
例2. 金融機関の融資に条件がつく
また、金融機関としても、私道持分が無い私道に接している土地を購入する場合、融資を渋るケースがあり、私道所有者の道路掘削の承諾書の提出を条件としているところもあるようです。
私道に接する不動産を購入する場合は権利関係を必ず調べるべし
私道に接する土地や建物を購入する場合は、しっかりと権利関係を調べた上で判断することが大切です。
特に私道負担が無いような場合は、仲介する不動産会社にリスクの有無をしっかりと確認しておくことが、後々トラブルが起きないためにも重要になってきます。
