不動産業界で14年のキャリアがあるプロでも、まずはAI査定で客観的なデータを確認することから始めています。
こんな悩みはありませんか？
- 家賃が上がらず、キャッシュフローが悪化している
- 空室が出るたびに原状回復費がかさむ
- 今の物件を本当に持ち続ける価値があるのか？売るのがベストか分からない
これらは不動産投資家なら、誰もが1度は直面する悩みです。
そんな中で、「パフォーマンスの悪い物件を抱え続けるより、思い切って入れ替えよう」と考え、実際に2年間で9件もの物件を売却したのが、今回インタビューに応じてくださった伊藤様です。
会社員として不動産管理の仕事に携わりながら、個人でも20件以上の投資用区分マンションを保有。銀行員時代に培った融資の知識と、不動産業界14年のキャリアを武器に、次のような独自のスタイルを貫いています。
- 購入後からAI査定で市場価格を常に確認
- 一括査定では本当に信頼できる会社と繋がるために、できるだけ多く（16社）の不動産会社に査定依頼する
- 媒介契約は結ばず、「1番早く買主を連れてきた会社と媒介契約する」と宣言
- 厳選した3社には他のマンション売却も依頼し、仲介手数料を交渉
- 売却期間は半年でも焦らず、希望価格以上で売ることを優先
インタビューでは「データがあれば、焦らず判断できる」という不動産のプロならではの視点と、不動産業者側の売上構造を熟知しているからこその交渉術を伺うことができました。
【このインタビューで見えたポイント4つ】
- 購入後に必ずAI査定で市場価格を確認
物件の今の価格をいつでも確認できるようにHowMaに登録。想定賃料や売却相場価格を定期的にチェックする。 - 一括査定15社→信頼できる3社を厳選。そして専任媒介は結ばない
HowMaの不動産会社一覧画面に表示された15社全てに査定依頼。電話対応や査定価格、提案内容を比較し、「誠実で一生懸命」な3社を厳選。その中で、「買主を見つけてくれた会社だけと媒介契約を結ぶ」というスタイル。
- 複数のマンション売却を同時に依頼することで、仲介手数料を交渉
ポータルサイトに広告を出さず、各不動産会社の顧客リストに当たってもらうことで、「両手仲介（買主からも仲介手数料を獲得）」を狙わせる。
- 売却を急がない
希望価格に届くまで半年ほど待った結果、想定以上に高く売れたマンションもある。
売主様プロフィール
| お名前 | 伊藤 貴志様 |
| ご年齢 | 40代後半 |
| 物件エリア | 東京都杉並区 |
| 物件種別 | 1Rマンション |
| 売却期間 | 2ヶ月 |
| 売却価格 | 950万円 |
| 売却理由 | 9つの投資用マンションを売却し、一棟アパートに入れ替えるため |
ーーまず、伊藤さんの家族構成と、ご職業を教えていただけますか？
伊藤様：妻と子供1人（0歳）の3人家族です。仕事は不動産関係で、今は管理業務を中心に担当しています。会社員として勤務しつつ、個人でも不動産賃貸業をやっています。子会社が賃貸管理をやっているので、管理業務はそこに任せています。
基本的には管理会社を変更できる物件を選んでいますが、割安であればサブリース物件も買っています。
ーー不動産関係のお仕事は長いのでしょうか？
伊藤様：今の会社は14年目ですね。それ以前は銀行員でした。銀行時代も事業用の不動産融資に携わっていたので、不動産にはずっと関わっています。個人で投資を始めたのは6〜7年前くらいですね。
ーー銀行員時代は、どんな融資を担当されていたのでしょうか？
伊藤様：実需の住宅ローンというより、マンション建設やビル購入といった事業向けの融資が中心でした。投資家さんへの融資も多かったです。その経験があったから、自分でも投資を始めようと思ったんです。
売却理由は「パフォーマンスの悪い物件は入れ替え」が基本方針だから
ーー現在、HowMaには20件以上の物件を登録していますね。
伊藤様：はい。基本的に持っている物件は全部登録しています。東京23区が中心ですが、さいたま市や宇都宮市にもあります。
ーー昨年（2025年）は1年間で5件売却したと伺いましたが、今年も動いているのでしょうか？
伊藤様：今年はもう1件売却完了（2026年1月時点）していて、さらに3件が売却決定しています。合計4件ですね。去年の5件と合わせると、直近1年間で9件売っています。
ーー9件も売却されて、今後はどのような物件を購入する予定ですか？
伊藤様：売却で得た資金を元手に、新築アパートを1件契約しました。今後は一棟物件を増やしていく予定です。区分マンションも好きなので残しますが、良いものだけに絞っていく感じですね。
ーー売却の1番の理由は何ですか？
伊藤様：パフォーマンスが悪い物件を入れ替えるためです。数があれば、当然その中に利回りが良いものと悪いものがあります。利回りが悪い物件を売って、もっと高いパフォーマンスやレバレッジが効く物件に投資し直す、という戦略です。
短期譲渡で売っている物件もありますが、損切りではなく、全てプラス収支ですね。
ーー短期譲渡だと税金が高いので「最低5年は持ち続ける」という方もいらっしゃいますが、あえて売却を選んだのですね。
伊藤様：はい、よりパフォーマンスが高い物件にシフトしたかったので。
短期譲渡だと税率は高いので避けがちですが、市場価格上昇をAI査定で確認し、さらに水回りリフォームと家賃アップで出口価格を底上げしているので、売却を決断できました。
ーーなるほど。先ほどおっしゃったように、「売却益への税率」より、「収益性の低い物件に資金を縛り続けるリスクを解消・より収益性が高いアパートへ入れ替え」を重視するということですね。
同僚に勧められ、購入後に「HowMa」で市場価格を定期的にチェック
ーーHowMaを使い始めたのはいつ頃ですか？
伊藤様：2022年頃ですね。同僚から教えてもらいました。「この物件、市場価格でいくらくらいなんだろう？」という疑問を解決するために使い始めました。
ーーAI査定の精度はどう感じていますか？
伊藤様：かなり参考になります。もちろん、実際の取引価格とは多少ズレることもありますが、「このエリアでこの広さなら、だいたいこのくらい」という目安を掴むには十分です。
複数物件で使っていると、AI査定額からの乖離をどう読むか、という「さじ加減」の精度も上がってきますね。
HowMaの一括査定で15社に依頼→信頼できる3社に絞り込み
ーーHowMaの一括査定では、何社に査定依頼されましたか？
伊藤様：15社ですね。HowMaは1回に6社までしか選べないので、3回に分けて全部で15社に査定依頼を出しました。
一般的には「15社も対応するのは面倒」と感じるかもしれませんが、少しでも高く売りたいなら、まずは多くの会社を比較するのが近道だと思います。最初の数日の電話対応は大変でしたが、「誠実で一生懸命な精鋭3社」が面白いほど浮き彫りになりました 。
この手間を惜しまないことが、売却益を左右する「最強のパートナー」に出会う最短ルートだと考えます。
ーーちなみにHowMa以外でも、不動産会社さんに問い合わせをしましたか？
伊藤様：子会社だけですね。だから、16社とやりとりしたことになります。
ーー15社全てから連絡が来ましたか？
伊藤様：ほぼ全社から電話がかかってきましたね。どこの会社も熱意が高かったですね。
そういえば1社だけ、1週間あけてから連絡が来た会社もありました。
ーー各社の提案内容や対応に差はありましたか？
伊藤様：かなり差がありました。提示される金額も違いますし、営業姿勢も全然違いました。「売らないと大変なことになりますよ」みたいに脅してくる業者もいれば、こちらの希望をしっかり聞いて誠実に対応してくれる業者もいました。
最終的に、信頼できると感じた3社と引き続き付き合っています。
ーー3社に絞った決め手は何ですか？
伊藤様：一生懸命さと誠実さですかね。ガツガツ営業してくる人じゃなくて、話していて誠実にやってくれそうだなと感じた人です。
あと、最初から「いくらなら売りますか？」と聞いてくれる業者が多かったんです。こちらの希望金額を伝えると、「その金額に近いお客さんを紹介します」と動いてくれる。そういう会社に絞りました。
また、安く売るつもりはなかったので、ローン残債を絶対に伝えないことは意識しました。
専任媒介契約は結ばず、複数社を競わせる
ーー媒介契約は専任媒介ですか？それとも一般媒介ですか？
伊藤様：基本的に専任媒介契約は結んでいません。「買主を見つけてくれた会社とその時に媒介契約を結ぶ」というスタイルです。それでも動いてくれる会社がいくつもあるので、そこと話を進めました。
ーーなぜ専任媒介を避けたのでしょうか？
伊藤様：先ほど話したように子会社も売買を行っているので、他社と専任契約を結ぶと社内で問題になるんです。「なんでうちでやらせてくれないの？」と怒られてしまうので(笑)。だから、基本は複数社並行で進めています。
ーー スーモやホームズなどに広告掲載されたのでしょうか？
伊藤様：実際、広告を出してくれる会社はほとんどなかったです。みなさん、自分たちの顧客リストの中でマッチングさせているんだと思います。投資物件の場合、複数物件を買いたい人も多いですし、紹介しやすいんでしょうね。
ーー今回、複数の物件を売却なさっていますが、仲介手数料の交渉もしたのでしょうか？
伊藤様：仲介手数料はほとんど払っていないですね。3社に絞った後、「物件数があるので、これで何とかなりませんか？」と交渉して、1〜2%台に落ち着きました。仲介会社さんも買主側から手数料を取れるので、それで良しとしてくれるケースが多いです。
ーー不動産業者側の売上構造を熟知しているからこその交渉術ですね。不動産投資の初心者のために、少し補足しますね。
媒介契約をあえて結ばず「買主を見つけた会社とだけ契約する」スタイルを貫くことで、3社の不動産会社さんは自社顧客リストから買主を見つける（両手仲介）ことに必死になります 。その競争環境を利用しつつ、複数マンションの売却を提示することで、プロ投資家は「売主側の仲介手数料1〜2%台」を引き出しているのです 。
参考：なぜ仲介手数料が無料になる？メリット・デメリットと、最終的に「売却価格を最大化する」ための注意点を徹底解説します
売却期間は半年以内。「急がない」姿勢が高値売却のカギ
ーー売却期間はどのくらいかかりましたか？
伊藤様：去年7月に一括査定を出して、年内に5件が売れたので、2ヶ月〜半年くらいですね。杉並の物件は7月中旬に一括査定をして、9月末には売れました。
今年の4件も、だいたい同じくらいのペースです。
最初の2件は子会社経由で売れましたが、それ以外の7件は、HowMaさんにご紹介いただいた不動産会社さん経由ですよ。
ーー「急いで売りたい」というプレッシャーは全くなかったのでしょうか？
伊藤様：全然ないです。最初から「急ぐつもりはない」と不動産会社さんに伝えていました。半年かかっても全然オッケーですし、希望金額に届くまで待つつもりでした。
ーー希望金額より高く売れたこともありますか？
伊藤様：ありましたよ。不動産市場がガンガン上がっているタイミングだったので、想定より高い金額で売れたマンションもあります。嬉しい反面、税金でこんなに取られるのか…という感じでしたけど(笑)。
空室時の簡易リフォーム＆家賃交渉で、売却価格アップ
ーー物件の価値を上げるために、売却前にはどんな工夫をしていますか？
伊藤様：退去後の原状回復のタイミングで、水回りを重点的にリフォームしています。
例えば、混合水栓（水用と湯用の2つのハンドルがあるタイプ）やプラスチック製シャワーヘッドから、金属製のシングルレバーに交換しました。少ない費用で見た目の印象が大きく変わるので効果的です。
【写真：簡易リフォームで利回り向上事例】水栓交換だけで、築古の印象はガラリと変わります。この設備投資が家賃アップを可能にし、結果として物件全体の「利回り」と「売却評価額」を押し上げるのです。
ーー確かに内見時の印象はガラッと変わりそうですね。家賃交渉もされているのでしょうか？
伊藤様：はい。売却前の更新時に家賃交渉をしています。本業で培った経験もあるので、実際に家賃を上げることができています。9割ほどの入居者さんが受け入れてくれていますね。
HowMaマイページの「プルダウン機能」が便利だった
ーーHowMaで特に便利だと感じる機能はありますか？
伊藤様：最近追加されたプルダウン機能がすごく良いです。他のマンションの相場を見たい時に、以前はスクロールして探していたのですが、プルダウンで一発で選べるようになったので。
ーーマイページで「周辺事例や、マンション内の事例を見る」機能はご存知ですか？
伊藤様：それは見たことなかったです。どこにあるんですか？
ーー「価格推移・周辺事例を見る」ボタンを押すと、価格改定や売り出し事例も確認できますよ。
伊藤様：それは便利ですね。同一物件の売買事例や価格改定が見られるなら、相場の動きがもっと掴みやすくなります。ちょっと見てみます。
ーー改善してほしいポイントはありましたか？
伊藤様：会社や担当者への評価が見られるようになると、もっと選びやすくなると思います。星の数だけでも表示されれば、利用者にとって参考になりますよね。
ーーご意見ありがとうございます。実は昨年末より、不動産会社選択画面で、星の数を一部ユーザー様に表示するテストを行なっています。今後も伺ったご意見を取り入れて、様々な改善に取り組んで参りたいと考えています。
次は自宅売却でもHowMaを使いたい
ーーお持ちの投資用マンションは殆どが23区ということもあり、今回厳選した3社と繋がっていたら、今後も安心という感じでしょうか。
伊藤様： 実は子供が生まれたことで今の家が手狭になり、近々自宅の売却も予定しているんです。これまでは投資物件に強い不動産会社さんとの繋がりが中心でしたが、いざ自宅を売るとなると、また違った視点が必要になりますよね。
だから自宅売却を進める時も、まずはHowMaを使って売却相場を把握し、一括査定で実需に強い最適なパートナーを見つけようと思っています。
ーーありがとうございます。不動産業界に14年身を置き、百戦錬磨の投資経験を持つ伊藤様ですら、「思い入れがある自宅の売却でも、AI査定と一括査定から始めるべきだ」と考えていらっしゃることが非常に印象的でした 。
今すぐHowMa AI査定で「いまの価格」を確認しよう
不動産業界14年、個人投資家としても7年のキャリアを持つ伊藤様。その売却スタイルは、徹底的に「データと経験」に裏打ちされたものでした。
伊藤様が実践している3つのステップは、とてもシンプルです。
- 購入後からAI査定で市場価格を確認し、簡易リフォームで物件価値を上げ、家賃アップしてから売却開始
- 一括査定で複数社に査定依頼して、提案内容を比較し、『信頼できるパートナー」を厳選する
- 3社を競わせながら、焦らず希望価格以上で売る
このシンプルな原則を貫くことで、9件もの売却で売却益を出しています。
一般の不動産投資家にとっても、「売却前にAI査定を活用する」「一括査定で複数社を比較する」「急がず、希望価格で売る」という姿勢は、そのまま真似できるノウハウです。
伊藤様が成功した理由は、感情ではなく「情報とロジック」で動いたからです。そして、その判断の起点になったのが、HowMaのAI査定でした。
不動産投資は、タイミングの勝負です。
「パフォーマンスの悪い物件を抱え続けるか？入れ替えるか？」その判断をするには、まず「今の価格」を知る必要があります。
- あなたの物件は、今いくらで売れるのか？
- 購入時より上がっているのか、下がっているのか？
- 長期譲渡のタイミングまで待つべきか、それとも今すぐ動くべきか？
その答えは、AI査定が教えてくれます。
あなたの物件、実は今が「入れ替え時」かもしれません。伊藤様のように、データに基づき、納得の決断をするために。まずは60秒、AIに今の価格を聞いてみませんか？