投資用マンションから自宅購入へ、戦略的な資産形成の転換点
不動産投資ブームが続く中、多くのサラリーマン投資家が市場に参入している。しかし利益を出すためには常に情報収集を怠らず、合理的な判断を積み重ねることが不可欠です。
大阪在住の30代会社員、石田様は、東京に所有していた投資用ワンルームマンションをわずか2年間所有して売却し、約300万円の売却益を手にしました。
今回の石田様のインタビューから、不動産投資で短期でも利益を出すための重要なポイントが3つ見えてきました。
- 「出口」から逆算した物件選び： 購入時から家賃アップで売却益が見込める物件を、仲介手数料も交渉して手に入れる。
- 市場の変化を常にキャッチ： 損をしないために不動産会社と常に情報交換し、家賃上昇トレンドや金利状況を把握して素早く対応する。
- 一括査定を活用して徹底的に交渉： HowMaのコラボ査定で複数業者と繋がり、競争環境を作ることで最高買取価格を引き出す。
この体験談は、不動産投資の出口戦略に悩む全ての人にとって、大きな学びとなるはずです。
売主様プロフィールと売却の概要
| お名前 | 石田 貴大様 |
| ご年齢 | 30代前半 |
| 物件のエリア | 東京都中野区 |
| 物件種別 | 区分マンション |
| 間取り | 1R |
| 成約価格 | 2,620万 |
| 売却期間 | 4ヶ月 |
| 売却理由 | 自宅購入のための住宅ローン枠確保、利益確定 |
なぜ今？自宅購入のため、投資用不動産の整理を決意
ーーこのたびは、売却完了おめでとうございます。HowMaには3つ物件をご登録いただいていますが、今回はどちらの物件を売却されたのでしょうか？
石田様：
売却したのは、東京にある投資用マンションです。
実は大阪にもう1件、大阪にある投資用マンションも売却も同時に進めました。こちらも既に売買契約は結んでおり、年内には引き渡し予定です。
もう1つ登録しているのは実家ですね。
ーーなぜこのタイミングで2件とも売却を考えたのですか？
石田様：
今後、家賃上昇が考えられるという情報を聞き、自宅マンションの購入を考え始めたのが1番の理由です。低金利の住宅ローンが使える今のうちに、賃貸から持ち家に切り替える方がメリットがあるなと。
そのためには、まず投資用ローンを整理して、住宅ローンの与信枠を確保する必要がありました。幸い、東京の物件は利益が出る状態だと分かっていたので、利益を確定して、それを頭金にして、今より少し広い自宅マンションを購入しようと考えています。
もし2LDKを購入した後に枠が余っていたら、また投資用もやりたいなと考えています。
購入時の目利きと家賃3,000円アップが売却価格を押し上げた
ーーなぜ大阪在住で東京のマンションを買ったのですか？
石田様：
サラリーマンとして勤めていると与信がある、ローンが組みやすいというところで、それを有効活用したいと考えて、2年前に不動産投資を始めました。
物件選びで特に重視したのは「市場価格より割安であること」と「手出しなしで買えること」。
相談した不動産会社さんが東京の物件に強く、紹介された中野の築17年ワンルームが、まさにその条件に合う物件でした。周辺相場より家賃が3,000円は安く相場賃料とギャップがあるので、「空室が出た時に家賃を上げれば、収益還元法の観点から物件価格が伸びる」と購入時に見込んでいました。
また、銀行との提携が強いと、フルローンや諸経費込みのオーバーローンまで対応できるので、初期費用が少なくても挑戦できます。普通は買取して利益を載せて再販する会社が多い中、私が東京のマンションを買った業者さんは、仲介しますよという形だったのもよかったですね。
ーー家賃をアップで物件価格を上げようという狙いは成功したのでしょうか？
石田様：
はい。購入から半年後に入居者が退去した時に、管理会社に依頼して家賃を3,000円上げて募集したところ、2〜3週間で次の入居者が決まりました。
たまたま早い段階で空室になってしまったので、予定通り相場で募集してみようっていうような感じでやりましたね。
ーー住宅ローンの金利上昇や、賃貸の家賃相場が上がっている市場の状況など、普段どのように情報収集していますか？
石田様：
ネットニュースであるとか、不動産業者さんの仲良い営業の方とか、この二つですかね、情報源は。
実は今回も、売るにあたって何度か査定をお願いしてて、2ヶ月に1回ぐらいは「今売ったらどれぐらいですか？」とか、買取と仲介の人とかに情報を聞いていました。その時に、今後の不動産市況とかの話とか、投資用・住宅ローンの金利などの情報交換もさせてもらっています。
ーー不動産投資を始めるにあたっては、どのように情報収集されたのですか？
石田様：
情報収集は、主に不動産業者さん、サラリーマン向けの投資用をメインで扱う業者さんと複数社とのやり取りです。あとは、不動産投資に関する本を読むなど、書籍も情報収集源です。
東京のマンションを購入する時に、特に重視したのは手出しなしでも買えることと、不動産価格がちょっと安いことの2つです。
コラボ査定と入札形式を活用し2,620万円の高値売却を実現
ーー弊社のHowMaを最初にご利用いただいたのは2024年の9月です。これはどういうタイミングでしたか？
石田様：
売却する場合いくらくらいなのか、ざっくりとした価格を知りたい、把握したいと思っていました。本当に売れるかは分かりませんが、机上査定みたいな形で金額だけ知りたいと思い、登録しました。
その時は売る気は50%くらいでしたが、売却する時に慌てて1からやるというより、準備段階としてそういうサイトに登録しておいて、業者さんとのコネクションを作っておきたいと考えていました。
ーーHowMaをご利用いただいたきっかけは何ですか？
石田様：
はっきり覚えていないですが、恐らくInstagramの広告だったような気がします。
査定サイト的なものは、HowMaともうひとつ、マンション専門のサイトを見ていました。
マンション専門のサイトは、現在の不動産価格とかは出ないんですが、坪単価を載せてくれてるので、自分で電卓を叩かなくていいっていう点は、いいなと思ってます。検索から物件にたどり着きやすいことや、最新の販売情報が結構出てくるので、見やすいですね。
ただ、不動産業者さんとの繋がりって意味では、HowMaの方が「売りたいです」のボタンからすぐに問い合わせにつながるので、売りやすいというか。業者とのつながりは強いのかなと思います。
ーー中野区は不動産会社さんもかなり多い地域で、15社の選択肢から最大6社選択できる状況でした。なぜ3社に査定依頼したのでしょうか？絞り込んだ時の選択基準は何ですか？
石田様：
6人から1回電話が来ると、誰と何の話をしたかを正確に自分が管理できないので、働きながら進めるなら、HowMaでは 3人にしようと思いました。
会社を選ぶ時は会社紹介文から、中野に強そうか、エリア内の売却数などを軸に選びました。大手の名前が入っている会社も1つは入れたかもしれません。逆に、横浜中心の会社や、あまりにもガツガツしてそうな積極的な営業は避けました。安く買い叩いてやろうという勢いのある業者さんはあんまり好きではないので。
ーーでは、HowMaで繋がった3社と、最初におっしゃっていた不動産投資をご紹介された会社さんと、合計4社に査定依頼されたのですね。
石田様：
いえ、それ以外に、もともと知ってた買取に強い業者さん2〜3社にも直接問い合わせをしました。
ーー6〜7社に査定依頼をして、実際に媒介契約を結ばれたのは何社でしょうか？
石田様：
2社です。
基本的には1社で進めようと思っていたので、6社の中からは1社しか選んでないです。それぞれ金額を出していただいて、査定額は2,300万円から2,600万円まで幅があったのですが、一番高いところ 1社と媒介契約を結びました。
ただ、話を進めている時に、たまたま電話のかかってきた不動産仲介会社から、もう少し高い金額で頑張りますよとお話をいただいたので、追加で媒介契約を結んだって形です。
ーー事前に回答いただいたアンケートで、不動産会社さんからの査定アドバイスについて「相場を教えてもらえて良かった」とありましたが、印象に残ったことなどを、詳しく教えてください。
石田様：
金額と、嘘がない誠実な説明かっていう 2点です。「高く買い取れます」って言いながら、もともと言ってた値段から変更されると、こちらの判断も変わってきてしまうので。初めから一貫して誠実、嘘がなくて、かつ、僕にとってメリットのある高い金額でっていうところですかね。
ーー最初はいくらで売り出したのですか？
石田様：
売り出しという形ではなく、不動産会社さんのお付き合いのある業者さんにお声がけされて、みたいな感じやった気がします。
東京の物件は6社くらいに相談してもらい、2300です、2400です、2450ですっていう中で、一番高い金額を握った上で、他にもちょっとだけ声をかけてもらったっていう感じです。
「今の最高額はこれなんですけど」というと「もうちょいいけますよ」「まあ手数料も全然いらないので」っていうようなところも結構いらっしゃってて。囲い込みをせず、フェアな情報提供をしてくれる会社と付き合えたのが勝因だと思います。
ーー不動産会社さんのお付き合いのある会社さんにお声がけされて、入札形式で買い上がっていく方式を取られたのですね。最終的にはいくらで売れましたか？
石田様：
最終的な成約価格は2,620万円で、当初の最高査定額と同額でした。売れたのは2025年に入ってからです。
ーー最高査定額で売れたのですね！仲介という形ではありますけど、最初から業者さんに売る方法しか検討していなかったのですか？
石田様：
そうですね、選択肢に無いことはないんですけれども。一般の方にどうやって売ればいいのかっていうのは、そもそもあんまりわかってなかったので。
あとは個人投資家さんに僕が売る時に、融資がつかないと個人投資家さんは基本的には買えないですよね。
つまり買取再販の方が融資がつきそうなイメージがあるので、買取再販業者に売ることを考えました。
ーー大阪の投資用マンションはどのように売ったのですか？
石田様：
東京で物件を買った時に仲良くなった業者さんに、「大阪も持ってるんですけど、これいくらぐらいですか？」ってメッセージベースですけど、場所・物件情報と今の賃料と、毎月かかっているランニングコストを共有して、「うちで買い取るならこれぐらいです。」って簡単な査定をいただきました。
結局ローン残債と買取額っていう、2つの数字を比べるだけなので。「その金額だったらまだ持っていようかな」とか、「提示いただいた金額よりも高値で買ってくれて、残債より高くで売れる業者さんあるかな」っていうので、結局 3〜4社を比較しました。
ーー2つとも売れたことで新居の頭金ができたということですね？
石田様：
大阪の方は購入してから半年未満ぐらいの売却だったともあり、ほぼトントン。東京の方は税引前だと300万ちょっと利益は出てます。そこから税金を払わないといけないってなると、そんなに多くはないんちゃいますか。
今は、次に買う家も、目星がついている状況です。
満足度は90点。HowMaは素早く相場を把握できて良かった
ーー2024年9月から弊社のHowMaをご利用いただき、売却活動の満足度は100点満点中何点でしたか？
石田様：
そうですね、90点くらいですね。AI査定で物件金額をパーンと出してくれて、相場を把握できた点と、不動産会社とチャットでやり取りでき、電話のやりとりが減った点が非常に良かったです。
ただ、どれだけ現場の相場と、AI査定がリンクするのかは一つ大事だと思います。東京の物件はちょっと乖離があった気がします。東京っていくらで出ていました？
ーー2024年9月ですと、AI査定額は2,770万ですね。
石田様：
そうそう、それくらいで売れたらいいなと思ったのですが、実際の買取価格は2,620万。確か、大阪の方が売れた金額に近かったように記憶しています。売れたのが1,500万くらいなので。
ーーおっしゃる通り大阪の投資用マンションはAI査定額が1,551万と、結構近い数字が出ていますね。あと10点の伸びしろについても教えてください。
石田様：
強いていえば、本当に残債より高く売れるか、AI査定をどのくらい信用していいのかは正直わからなかったことです。
AI査定なので絶対的ではないのはわかっているのですが、AI査定より低く金額が出ることもあり、精神的にストレスを感じました。手出しをしてまで手放さないといけないのか。手放さずに保有しておけばいいんですけど、何年待てばいいのかわからないみたいな、そういう不安はあったんです。
だから最低ラインと最高ラインのような幅があるといい気がします。
ーー他に、こういう機能が欲しかったなどのご意見はございますか？
石田様：
HowMaの物件ページでも、坪単価が欲しいです。
というのも、マンションの業者さんは大体坪単価で話をすることが多いんです。大阪の梅田で坪700万はどうだとか、次の新築は1千万円で出るぞとか。それを基準に、物件価格ではなくて、広さとの兼ね合いが全部分かってくると、最近学びました。
あとは、販売中の物件紹介で、割安マークが付いているものがあれば嬉しいです。めっちゃ割安なものって、もうそれを目掛けて飛びついちゃうんです。1つだけ割安って言われてたら、それを見て電卓を弾いて、あ、確かに他の部屋より割り出す割安だよね、とか。僕自身は、割とヒントとして見てます。
ーーいただいたご意見を参考に、今後もサービスを改善してまいります。本日は誠にありがとうございました。
まとめ：短期売却を成功に導いた3つの教訓
今回の石田様のインタビューから、不動産投資で短期的に利益を出すための重要なポイントが見えてきました。
- 「出口」から逆算した物件選び： 購入時から家賃アップで売却益が見込める物件を、仲介手数料も交渉して手に入れる。
- 市場の変化を常にキャッチ： 不動産会社と常に情報交換し、家賃上昇トレンドや金利状況を把握して素早く対応する。
- コラボ査定を活用して徹底的に交渉： コラボ査定で複数業者と繋がり、競争環境を作ることで最高買取価格を引き出す。
石田様は、常に情報収集を怠らず、合理的な判断を積み重ねることで見事に成功を収めました。その堅実かつ柔軟な姿勢は、多くの投資家にとって大きな学びとなるはずです。
