「出産をきっかけに子育てがしやすい環境で生活したい」、「今より駅に近い物件に引越しして通勤時間を短くしたい」、「今の自宅があるエリアは洪水などの自然災害が多く、暮らしていて心配だ」など現在マイホームをお持ちの方でも、ライフスタイルや住まいに対する価値観の変化によって、一度は住み替えを検討したことがあるのではないでしょうか？
昔と違って最近は、マイホームを購入してもそこで一生暮らすと考える人は多くなく、生活状況によって住み替えを検討するといった柔軟な発想を持つ方が増えてきました。
このシリーズは、「自宅の住み替えを検討している」という方を対象に、住み替えに関する基礎知識をはじめ、自宅売却・新居購入の流れや方法、住み替えを成功させるコツや失敗しないポイントなど、住み替えの全てがわかる完全ガイドとなっています。
今回は、住み替えの理由が「今より周辺環境がよい住宅に住み替えたい場合」の進め方について取り上げます。
これから紹介する内容をお役立て頂いて、納得のいく住み替えを実現させましょう！
住み替えの仕組みと流れを把握しよう！
はじめに住み替えの仕組みと流れについてご紹介していきます。
自宅の住み替えには「売り先行型」と「買い先行型」の2通りの手順があり、どちらかを選ぶことになります。
自宅を売却した後の住み替え先は、「新たに購入する住宅」か「賃貸物件」のどちらかですが、自宅の購入を伴う住み替え（買い替え）のケースでは、購入資金の確保をどのようにするかが重要になってきます。
ここでは売り先行型、買い先行型のそれぞれのメリット・デメリットや住み替え時に利用できる住宅ローンをご紹介しますので、どれが自分に適しているか確認してみましょう。
売り先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは？
売り先行型の住み替えとは、自宅を売却した後に住み替え先の新居を購入して引っ越しをする方法です。
自宅を売却して得たお金を新居購入に充てることができるため、住宅購入を伴う住み替えの場合に多く活用されています。
売り先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。 
＜売り先行型のメリット＞
- あらかじめ自宅の売却価格が想定できるため、新居購入の資金計画が立てやすくなります。
- 自宅の売却で得たお金を新居購入の資金に充当できるので、持ち出し資金やダブルローンを組む必要がありません。
- 自宅の売却に時間を掛けることができるので、納得のいく価格で売却することができます。
＜売り先行型のデメリット＞
- 住み替え先の新居へ引っ越す前に一時的に仮住まいに引っ越しをする必要があります。ただし、自宅売却時の売買契約で「引渡し猶予」という特約を付ければ仮住まいをしなくてもいい場合があります。詳細は後でご紹介します。
買い先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは？
買い先行型の住み替えとは、はじめに住み替え先の新居を購入して引越しをしてから、自宅の売却をする方法です。
売り先行型の住み替えと違って、自宅の売却資金を新居の購入に充てることができないため、経済的に余裕のある方や多額の資金を必要としない賃貸物件へ住み替える人に向いています。
買い先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。 
＜買い先行型のメリット＞
- 仮住まいをしなくていいので、新居への引越し1回で済みます。
- 時間の制約を受けることなく、新居探しをすることができます。
- 新居へ引越し後は自宅を空室の状態で売却活動ができるため、内覧対応などの煩わしさがありません。
＜買い先行型のデメリット＞
- 自宅の売却資金を新居購入に充てることができないので、別途購入資金を確保しなければなりません。
売り先行型をおすすめする理由。住み替えは資金計画が重要
ご覧頂いた通り「売り先行型の住み替え」と「買い先行型の住み替え」にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、住宅の購入を伴う住み替え（買い替え）では、ほとんどの方が「売り先行型」を選んでいます。
その理由は、売り先行型は自宅を売却して得たお金を新居購入に充てることができるからです。
繰り返しになりますが、住み替えは新たに購入する自宅の資金をどのように確保するかが重要となってきます。
買い先行型を選択した場合、仮に自宅の売却活動に失敗（買い手が見つからない、想定より低い金額で売却など）してしまうと「売却する自宅のローンの返済」と「新たに購入する自宅のローンの返済」のダブルローン状態になってしまい毎月の返済で家計が逼迫してしまうリスクがあります。
定価が存在しない不動産（自宅）の売却活動では想定外のことがよく起こります。
住み替え先が賃貸物件の場合や新居購入をキャッシュで支払える方以外は、売り先行型をおすすめします。
住み替えに利用できる様々な住宅ローン
ここでは住み替えのときに利用できる住宅ローンについて見ていきます。
一般的に新居の購入資金は新たな住宅ローンを組むことで確保することになりますが、売却する自宅の残債状況や売却価格、新居の物件価格、用意できる自己資金の金額によって利用する住宅ローンのタイプが違ってきます。
どの住宅ローンが自分に適しているかチェックしてみてください。
普通の住宅ローン
「既に自宅の住宅ローンを完済している」、「自宅の売却金額や手持ち資金の範囲内で住宅ローンの完済ができる」。
このようなケースでは、住み替え先の購入時には普通の住宅ローンを利用することができます。普通の住宅ローンとは売却する自宅を購入した時に組んだような住宅ローンのことです。
この住宅ローンの特徴は、住み替え（買い替え）ローンやダブルローンなどと比べて低金利で融資を受けることがでるので、住み替え後の毎月のローン返済で家計が逼迫するような事態を避けることができます。
住み替え（買い替え）ローン
「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」。
このようなケースでは、住み替えローンを利用することができます。
銀行によっては「買い替えローン」とも呼ばれていますが、内容はほとんど同じです。
住み替えローンは、今の自宅を売ってもローンを完済できない場合にその残債と新居の購入資金をまとめて融資してくれる住宅ローンです。これにより自宅のローン残債を完済できるので、ダブルローンの状態にならずに住み替えが可能となります。
しかしその反面、住み替えローンの条件である「自宅売却と新居購入の決済・引渡し日を同日にしなければならない」というデメリットもあります。
決済・引渡し日の調整は基本的に不動産会社がアテンドしてくれますが、スケジュールがタイトになるので納得のいく売却活動、新居探しができなくなってしまう場合があります。
また、住み替えローンは普通の住宅ローンと比較して金利は高くなります。
ダブルローン（二重ローン）
「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」に加えて、「買い先行型」で住み替えをする場合に利用する住宅ローンです。
ダブルローンはその名前の通り二重で住宅ローンを組むことが可能となりますが、融資を受ける審査条件（年収や返済比率など）は厳しく設定されており、毎月の返済も多額になってしまいます。
また、金利も住み替えローンと比べて高い傾向にあるので、あまりおすすめできるものではありません。
ダブルローンより住み替えローンの方が、負担が少なく済みますので、ダブルローンを検討する場合はまず住み替えローンで代替できないか確認してみましょう。
自宅の売却方法と流れ
ここからは具体的な住み替えの流れについて、手順ごとに内容を解説していきます。
まずは自宅の売却方法と流れについてです（便宜上、実際の住み替えで多い「売り先行型」の流れに沿っていきます）。
自宅の売却方法には大きく分けて「仲介取引による売却」と「買取りによる売却」の2通りがありますが、ここでは一般的な売却方法である仲介取引による売却について取り上げます。
買取りによる売却方法について知りたい方は、不動産の仲介取引と不動産の買取りの違いをチェックしてみてください。
仲介取引による売却とは？
仲介取引による売却とは、不動産仲介会社に不動産売買の仲介（売主の立場からすると自宅の買主を探してもらうこと）を依頼して自宅を売却する方法です。
一般的に自宅の売却というと大半がこの仲介取引によって売却を行っています。
仲介取引による売却活動は次のような流れで進んでいきます。
仲介取引による売却活動の流れ①：売却相談・査定依頼
まずは不動産仲介会社に売却の相談と価格査定の依頼をします。
相談する内容は、「自宅を売却する理由（周辺環境のよい住宅に住み替えたい）」、「住宅ローンの返済状況」、「いくらで売りたいのか」、「いつまでに売りたいのか」、「新居購入の予算」などです。その際に併せて査定の依頼もします。
住み替えでは自宅の売却活動と新居の物件探しの両方を同じ不動産会社に依頼することがよくあるので、頼りになる優秀な不動産会社を見つけることが重要になってきます。
詳しい内容は、自宅の売却を依頼する不動産会社選びのポイント、不動産会社の査定書はどう読めばいい？査定報告書の見方と注意すべきポイントを徹底解説！にまとめていますので参考にしてみてください。
仲介取引による売却活動の流れ②：媒介契約
売却依頼をする不動産会社が決まったら、次はその不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約とは、不動産会社が正式に売却活動の依頼を受託したことを証明するもので、具体的には不動産の売出し価格、売却活動の方法、不動産会社に支払う仲介手数料等の諸条件が媒介契約書に明記されます。
媒介契約を締結したら、いよいよ本格的に売却活動がスタートします。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主はこの中からどれか1つを選択することになります。
それぞれの特徴は下の図をご覧ください。 
どのタイプの媒介契約が良いということはありませんので、それぞれの特徴を見てどれが一番自分に適しているか確認しておきましょう。
なお、媒介契約についてもっと知りたい方は、一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？、不動産の売却を依頼する媒介契約とは？査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ？を参考にしてみてください。
仲介取引による売却活動の流れ③：売買契約
売却活動中、「あなたの自宅を買いたい！」という人が現れたら売買契約の締結に移ります。
契約書作成や契約日の持ち物などは全て仲介する不動産会社が案内してくれるので特に心配はいりません。
ただし、売買契約に明記される内容は後にトラブルが起きてしまった場合の根拠となるものなのでしっかりと理解しておきましょう。
売買契約を読み解くポイントは不動産の売買契約を理解しよう、不動産の売買契約は解除できる？手付金や特約について事前に理解しておきましょう、不動産売買における瑕疵担保責任ってなに？にまとめていますので参考にしてみてください。
今回のように新居購入を伴う住み替えの場合は、基本的に新居に引っ越しをする前に一度仮住まいをする必要があります。
しかし、仮住まいをしなくてもいい裏ワザがあります。 それは売買契約の中に「引渡し猶予」という特約を付けることです。
通常ですと、決済日（買主が売買代金の支払いをする日）と同じ日に自宅の引き渡しを行うのですが、引渡し猶予によって決済日の後日に引き渡しをすることが可能となります。
これにより自宅の売却代金を受領しているのに引き続き自宅に居住できることになりますので、一時的な仮住まいをせずとも新居への住み替えが可能となります。
引渡し猶予はとても重要な特約なので、売買契約に明記するよう不動産会社を通して買主側に必ずお願いしておきましょう。
仲介取引による売却活動の流れ④：決済・物件の引渡し
自宅の売却で最後に行うのが「決済・引渡し」です。 先ほどご説明した通り「決済」は買主が売主に売買代金を支払うことであり、「引渡し」は売主が自宅を買主に引き渡すことです。
引渡しとは、具体的に自宅の鍵を買主に引渡し、自宅の所有権の登記を買主に移す手続きを行います。
引渡し猶予の特約が付いている場合は、当日引渡しは行わず買主の売買代金支払いの着金を確認することになります。
売主と買主の合意内容にもよりますが、引渡し猶予の期間は1週間程度が通常ですので、この期間に住み替え先の新居に引っ越しをしてから最後に自宅の引き渡しをすることになります。
売却にかかる諸費用
ここで自宅を売却するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。
- 仲介手数料
自宅の売却を実現させた時に不動産仲介会社に支払う成果報酬のことです。仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」という法律で金額が定められており、自宅の売却価格によって変動します。
- 印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売買契約書は課税文書に該当しますので、収入印紙を貼付することで印紙税を納税したことになります。目安として収入印紙の代金は自宅の売却価格が5,000万円であれば印紙代は1万円、8,000万円であれば3万円となります。 - 登記費用
自宅の住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登記を司法書士に依頼することになります。金額としては、1万円～2万円程度が目安です。 - 引越し費用
住み替え先へ引越しする際にかかる費用です。新居へ引っ越しする前に仮住まいをしなければならない場合は、引越し費用が2度掛かることになるので事前にお計画を立てておきましょう。
周辺環境のよい住み替え先を選ぶ基準
新居購入の解説に入る前に、ここでは今回の住み替え理由である「周辺環境のよい住宅」を選ぶ基準について考えてみたいと思います。
「周辺環境がよい」の定義は人それぞれですが、概ね下記のような基準をベースに物件探しをすれば、大きな失敗を防ぐことができます。
新居探しの一つの指標としてチェックしてみてください。
日常の買い物、医療、公園、公共施設などの利便性
住宅の利便性と言うと、最寄り駅からの距離をイメージしがちです。
しかし、スーパー等の商業施設、病院、銀行、公園、役所など日々生活する上で欠かすことのできない施設が近くにあるかどうかも大切な基準です。
例えば、子育て中や将来お子さんが生まれることを考慮すると、住宅の近くに保育園や幼稚園、公園、病院などがあると便利です。
また、老後の生活を考慮した場合では、スーパーや病院が自宅の徒歩圏内にあれば安心して日々の生活が送れます。
犯罪件数が少なく治安がよいエリアか
犯罪件数の多さや治安の良し悪しも住宅選びの一つの基準です。
特に小さいお子さんがいる家庭は気になるポイントではないでしょうか？
一概に治安が良い悪いと断定することは難しいですが、警視庁が運営しているサイト「犯罪情報マップ」や「交通事故発生マップ」をチェックするだけでも大体の傾向を掴むことができます。
また、実際にそのエリアを自分の足で歩いて確認することも効果的です。
通りにゴミが散乱している、落書きが多い、夜は人通りが無く暗いなど実際に現地に行って発見できることは多いです。
街並みや景観
地域の街並みや景観が自分の理想に合っているかという点も大切です。
高層ビル群や繁華街が近く都会生活を実感できるエリア、自然や公園が多く静かな環境で暮らせるエリアなど、人それぞれ理想の街並みや景観は違うと思います。
そこで自分の理想に近い街並みや景観を探す上で参考になるのが都市計画法で定めている用途地域です。
指定されている用途地域の種類によって「ここは住宅街をメインにする地域」、「ここは飲食店や物販店など商業施設をメインにする地域」などが決められています。
ネットで検索すればその住宅がどの用途地域に該当しているか直ぐに分かります。気になる方は一度調べてみてください。
両親や子供など親類の住まいとの距離
自宅の近くに両親や子供の住まいがあると日々の生活で助かることが沢山あります。
例えば子育て世帯の共働き夫婦であれば、忙しくて子供の面倒を見れない時に近くに住んでいる両親に子供を預けることができます。
一方、ご高齢の方であれば日々の買い物や何か手伝いが必要なときに子供が近くに住んでいれば何かと安心することができます。
「近くに住む」は「同居」とは違うので、お互いのプライバシーを守りつつ助け合いながら生活することができます。
通勤、通学などの利便性
自宅から勤務先や学校までの交通アクセスも大切なポイントです。
最近では「職住近接」という言葉があるように職場の近くに住む方が増えています。
「駅の混雑や満員電車などの通勤ストレスから解放される」、「日々の生活にゆとりが生まれプライベート時間を確保できる」などメリットも多いです。
洪水や津波など自然災害の安全性
集中豪雨による洪水や土砂崩れ、台風、地震、津波など日本は自然災害が多い国です。
これらは時に生命を危険にさらすこともありますので、自然災害の視点から住宅を選ぶことも大切です。
自然災害の発生率や被害想定などは「ハザードマップ」を見れば分かります。
ハザードマップは役所で無料配布されていますし、ネットでも役所のサイトにいけば確認することができます。
購入したい物件が見つかったら、一度ハザードマップで自然災害の想定を確認しておきましょう。
新居の購入方法と流れ
ここからは具体的に住み替え先の購入方法と流れについて解説していきます。
住み替えをスムーズに行うためには「資金計画」と「住み替えをするタイミング」の2つが重要になってきますので、その点を意識しながら見て頂ければと思います。
新居購入の流れ①：資金計画
はじめに行うのが資金計画です。
「どれくらいの価格帯の住宅を購入するのか」、「自己資金はいくら用意できるか」、「どのタイプの住宅ローンを利用するか」、「借入額はどれくらいになるか」など様々な検討要素があります。
この資金計画を立てるためには事前に自宅の売却想定額を知っておく必要があります。
そのため資金計画のタイミングとしては、早ければ自宅の査定結果が出た時点、遅くとも自宅売却の媒介契約を締結するあたりまでには立てておきましょう。
新居購入の流れ②：物件探し
資金計画が固まったら次は物件探しに移ります。
先程ご紹介した「周辺環境のよい住み替え先を選ぶ基準」を参考にしながら、ネットで検索して気になった物件や不動産会社から紹介してもらった物件など積極的に内覧をしていきましょう。
自分の希望条件を全て満たす物件というのは滅多に存在しません。住宅は大きな買い物ですから妥協したくない気持ちは分かりますが、最終的にはどこかで妥協点を見つけることになります。
その際にポイントとなるのが、「今回住み替えをする一番の理由は何なのか？」ともう一度原点に戻ってみることです。
新居探しは選択肢が多くなると選ぶのが難しくなりますが、遅くとも自宅売却の売買契約日までにはある程度の目星をつけておきましょう。
新居購入の流れ③：購入申込
購入したい物件が見つかったら、不動産仲介会社を通じて売主へ購入申込書（または買付証明書）を提出します。
購入申込書には、申込者の個人情報、希望購入価格、希望売買契約日、希望引渡し日、住宅ローン利用の有無などを記載することになります。住み替えにおいて特に重要な箇所は、買主側の売買契約日と引渡し日の希望が通るかどうかです。
特に仮住まいをせずに一気に新居へ引越しをする場合は、スケジュール調整がポイントになってきます。
こちら側の希望が通るように不動産仲介会社にはしっかりと売主側と交渉をしてもらいましょう。
なお、新築住宅を購入するときには売主の不動産業者に直接申し込むことになります。
新居購入の流れ④：媒介契約・売買契約
無事に売主から売買条件の合意が取れたら次は売買契約に進みます。
ここで注意しなければならない事は、新居購入の売買契約は自宅売却の売買契約の後に締結するという事です。
もし新居購入の売買契約を先に締結してしまうと、万が一自宅売却の売買契約がキャンセルとなってしまった際に新居購入の資金計画が完全に狂ってしまいます。
そのままダブルローンを組んで購入する、または売買契約を解除して手付金を放棄するなど金銭的にリスクが高い選択をしなければなりません。
「せっかく理想の物件が見つかったのだから他の人に取られる前に契約したい！」と思う気持ちは理解できますが、あくまで自宅売却の売買契約が終わってから新居購入の売買契約を締結しましょう。
なお、住宅を購入する際の不動産仲介会社と結ぶ媒介契約は、売買契約日と同じ日に行います。（新築を購入するとき媒介契約は不要となります）。
新居購入の流れ⑤：決済・物件の引渡し
売買契約の締結後、住宅ローンの本審査が通過したら最後に売主へ売買代金を支払い、住宅の引き渡しを受けます。住み替えでは自宅売却の引渡し日と新居購入の引渡し日のタイミングをうまく調整することが重要となります。
特に自宅の売却で「引渡し猶予特約」を付けている場合はよりタイトな引越しスケジュールとなりますので、あらかじめ不動産会社と綿密に打ち合わせをしておきましょう。
無事に新居への引越しが済んだら、これで自宅の住み替えは完了となります。
購入にかかる諸費用
最後に新居を購入するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。
- 仲介手数料
不動産仲介会社に支払う成果報酬です。金額は自宅売却の時と同じく新居の購入価格に応じて変わってきます。仲介手数料は中古住宅を購入する際に掛かりますが、新築住宅のように不動産業者が直接売主の場合は掛かりません。 - 印紙代
売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する収入印紙の代金です。金額は自宅売却の時と同じく購入価格や借入金額に応じて変わります。 - 登記費用
新居の所有権を買主に移す際や住宅ローンを組むときに設定する抵当権などを登記する際に掛かる費用です。通常は司法書士に依頼することになります。 - 住宅ローン借入費用
住宅ローンを組む際に銀行に支払う費用です。住宅ローン借入費用には、融資手数料とローン保証料があります。融資を受ける銀行によって金額に違いはありますが、目安として融資手数料は3万円程度、ローン保証料は借入額1,000万円につき20万円程度が掛かることになります。
周辺環境を良くするために住み替えをする際のまとめ
昔と違って今は、マイホームの住み替えは決して珍しいものではありません。
特にここ数年のように不動産市況が好調な時は想定していた以上に高い値段で自宅を売却できることもあります。
住み替えは自宅の売却時と新居購入時の両方にそれぞれ費用がかかってしまいますが、資金計画に無理がなければ実際に住み替えを検討してみるのもアリだと思います。
出産、転勤などのライフスタイルの変化やマイホームに対する価値観の変化は起こりうるものです。
今回紹介した内容を参考にして頂いて、ぜひ満足のいく住み替えを実現させてください。
