住み替えの仕組みと流れを把握しよう！
自宅の住み替えには「売り先行型」と「買い先行型」の2通りの手順があり、住み替えをする方はどちらかを選ぶことになります。 自宅を売却した後の住み替え先は、「新たに購入する住宅」か「賃貸物件」のどちらかになりますが、新居の購入を伴う住み替え（買い替え）のケースでは、どのように購入資金を用意するかが重要になってきます。 ここでは売り先行型、買い先行型のそれぞれのメリット・デメリットや住み替え時に利用できる住宅ローンをご紹介していきますので、どれが自分に合っているか確認してみましょう。売り先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは？
売り先行型の住み替えとは、自宅を売却した後に住み替え先の新居を購入して引っ越しをする方法です。 自宅を売却して得たお金を新居購入に充てることができるため、住宅購入を伴う住み替えの場合に多く活用されています。 売り先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。
＜売り先行型のメリット＞
- あらかじめ自宅の売却価格が想定できるため、新居購入の資金計画が立てやすくなります。
- 自宅の売却で得たお金を新居購入の資金に充当できるので、持ち出し資金やダブルローンを組む必要がありません。
- 自宅の売却に時間を掛けることができるので、納得のいく価格で売却することができます。
- 住み替え先の新居へ引っ越す前に一時的に仮住まいに引っ越しをする必要があります。ただし、自宅売却時の売買契約で「引渡し猶予」という特約を付ければ仮住まいをしなくてもいい場合があります。詳細は後でご紹介します。
買い先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは？
買い先行型の住み替えとは、はじめに住み替え先の新居を購入して引越しをしてから、自宅の売却をする方法です。 売り先行型の住み替えと違って、自宅の売却資金を新居の購入に充てることができないため、経済的に余裕のある方や多額の資金を必要としない賃貸物件へ住み替える人に向いています。 買い先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。
＜買い先行型のメリット＞
- 仮住まいをしなくていいので、新居への引越し1回で済みます。
- 時間の制約を受けることなく、新居探しをすることができます。
- 新居へ引越し後は自宅を空室の状態で売却活動ができるため、内覧対応などの煩わしさがありません。
- 自宅の売却資金を新居購入に充てることができないので、別途購入資金を確保しなければなりません。特に今回のような「広い家へ住み替える」場合は、現在の自宅を購入した時よりも多くの資金を必要とする可能性が高いので注意しましょう。
売り先行型をおすすめする理由。住み替えは資金計画が重要
ご覧頂いた通り「売り先行型の住み替え」と「買い先行型の住み替え」にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、住宅の購入を伴う住み替え（買い替え）をするケースでは、ほとんどの方が「売り先行型」を選んでいます。 その理由は、売り先行型は自宅を売却して得たお金を新居購入に充てることができるからです。 繰り返しになりますが、住み替えには新居の購入資金をどのように確保するかが重要となってきます。 買い先行型を選択した場合、仮に自宅の売却活動に失敗（買い手が見つからない、想定より低い金額で売却など）してしまうと「売却する自宅のローンの返済」と「新たに購入する自宅のローンの返済」のダブルローン状態になってしまい毎月のローン返済で家計が逼迫してしまうリスクがあります。 定価が存在しない不動産（自宅）の売却活動では想定外のことがよく起こります。 住み替え先が賃貸物件の場合や新居購入をキャッシュで支払える方以外は、自宅の売却で得たお金を新居購入に充当することができる売り先行型をおすすめします。住み替えに利用できる様々な住宅ローン
続いては住み替えのときに利用できる住宅ローンをご紹介していきます。 一般的に新居の購入資金は新たな住宅ローンを組んで確保することになりますが、売却する自宅の住宅ローンの残債状況や売却価格、新居の物件価格、用意できる自己資金の金額によって利用できる住宅ローンのタイプが変わってきます。 ここではどの住宅ローンが自分に適しているかチェックしてみてください。普通の住宅ローン
「既に自宅の住宅ローンを完済している」、「自宅の売却金額や手持ち資金の範囲内で住宅ローンの完済ができる」。 このようなケースでは、住み替え先の購入時には普通の住宅ローンを利用することができます。普通の住宅ローンとは売却する自宅を購入した時に組んだような住宅ローンのことです。 この住宅ローンの特徴は、住み替え（買い替え）ローンやダブルローンなどと比べて借入総額が少なく低い金利で融資を受けることがでるので、住み替え後の毎月のローン返済で家計が逼迫するような事態を避けることができます。住み替え（買い替え）ローン
「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」。 このようなケースでは、住み替えローンを利用することができます。銀行によっては「買い替えローン」とも呼ばれていますが、内容はほとんど同じです。 住み替えローンは、今の自宅を売ってもローンを完済できない場合にその残債と新居の購入資金をまとめて融資してくれる住宅ローンです。 これにより自宅のローン残債を完済できるので、ダブルローンの状態にならずに住み替えができるようになります。 しかしその反面、住み替えローンの条件である「自宅売却と新居購入の決済・引渡し日を同日にしなければならない」というデメリットもあります。 決済・引渡し日の調整は基本的に不動産会社がアテンドしてくれるので大丈夫ですが、スケジュールがタイトになるので納得のいく売却活動、新居探しができなくなってしまう場合があります。 また、住み替えローンは普通の住宅ローンと比較して金利は高めになります。 特に「広い家に住み替える」場合は、新居購入時の借入総額が多くなる傾向にありますので、「自分はどれくらいの金利で住み替えローンを利用できか」、「毎月のローン返済に無理はないか」など細かくチェックしておく必要があります。ダブルローン（二重ローン）
「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」に加えて、「買い先行型」で住み替えをする場合に利用する住宅ローンです。 ダブルローンはその名前の通り二重で住宅ローンを組むことができますが、融資を受ける審査条件（年収や返済比率など）は厳しく設定されており、毎月のローン返済額も多額になってしまいます。 また、金利も普通の住宅ローンや住み替えローンと比べて高くなりますので、あまりおすすめできるものではありません。 ダブルローンより住み替えローンの方が、借り入れる側の負担が少なく済みますので、ダブルローンを検討する場合はまず住み替えローンで代替できないか確認してみましょう。自宅の売却方法と流れ
ここからは具体的な住み替えの流れについて、手順ごとに内容を解説していきます。 まずは自宅の売却方法と流れについてです（便宜上、実際の住み替えで多い「売り先行型」の流れに沿っていきます）。 自宅の売却方法には大きく分けて「仲介取引による売却」と「買取りによる売却」の2通りがありますが、ここでは一般的な売却方法である仲介取引による売却について取り上げます。 買取りによる売却方法について知りたい方は、不動産の仲介取引と不動産の買取りの違いをチェックしてみてください。仲介取引による売却とは？
仲介取引による売却とは、不動産仲介会社に不動産売買の仲介（売主の立場からすると自宅の買主を探してもらうこと）を依頼して自宅を売却する方法です。 不動産仲介とは、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人のマッチングをサポートする仲介業者のことで、テレビでCMをよく目にするような大手からその街で長く活躍する中小規模の会社まで様々です。 一般的に不動産の売却というと大半がこの仲介取引によって売却を行っています。 仲介取引による売却活動は次のような流れで進んでいきます。仲介取引による売却活動の流れ①：売却相談・査定依頼
まずは不動産仲介会社に売却の相談と価格査定の依頼をします。相談する内容は、「自宅を売却する理由」、「住宅ローンの返済状況」、「いくらで売りたいのか」、「いつまでに売りたいのか」、「新居購入の予算」などです。 その際に併せて査定の依頼もします。新居購入を伴う住み替えでは、自宅売却と新居購入のスケジュール調整、新居購入の資金計画が重要になってきます。それらの課題をクリアして自宅の住み替えを成功させるには、優良な不動産会社を選ぶことがポイントになります。 不動産会社と一口に言っても、全国展開している大手企業から地元密着の不動産屋まで千差万別です。 不動産会社によって得意・不得意分野がありますので、売主の状況や自宅の特徴に適した不動産会社を選びましょう。 なお、相場状況やエリア特性など不動産に関する情報を得る上でも5社程を目安に売却の相談・査定依頼することをおすすめします。 より詳しい内容は、自宅の売却を依頼する不動産会社選びのポイント、不動産会社の査定書はどう読めばいい？査定報告書の見方と注意すべきポイントを徹底解説！をご覧ください。仲介取引による売却活動の流れ②：媒介契約
売却依頼をする不動産会社が決まったら、次はその不動産会社と媒介契約を締結することになります。 媒介契約とは、不動産会社が正式に売却活動の依頼を受託したことを証明するもので、具体的には不動産の売出し価格、売却活動の方法、不動産会社に支払う仲介手数料等の諸条件が媒介契約書に明記されます。 媒介契約を締結したら、いよいよ本格的に売却活動がスタートします。 媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主はこの中からどれか1つを選択することになります。 それぞれの特徴は下の図をご覧ください。
どのタイプの媒介契約が良いということはありませんので、それぞれの特徴を見てどれが一番自分に適しているか確認しておきましょう。
なお、媒介契約についてもっと知りたい方は、一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？、不動産の売却を依頼する媒介契約とは？査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ？を参考にしてみてください。
仲介取引による売却活動の流れ③：売買契約
売却活動中、「あなたの自宅を買いたい！」という人が現れたら売買契約の締結に移ります。 契約書作成や契約日の持ち物などは全て仲介する不動産会社が案内してくれるので特に心配はいりません。ただし、売買契約に明記される内容は後にトラブルが起きてしまった場合の根拠となるものなのでしっかりと理解しておきましょう。 売買契約を読み解くポイントは不動産の売買契約を理解しよう、不動産の売買契約は解除できる？手付金や特約について事前に理解しておきましょう、不動産売買における瑕疵担保責任ってなに？にまとめていますので参考にしてみてください。 今回のように新居購入を伴う住み替えの場合は、基本的に新居に引っ越しをする前に一度仮住まいをする必要があります。 しかし、仮住まいをしなくてもいい裏ワザがあります。 それは売買契約の中に「引渡し猶予」という特約を付けることです。 通常ですと、決済日（買主が売買代金の支払いをする日）と同じ日に自宅の引き渡しを行うのですが、引渡し猶予によって決済日の後日に引き渡しをすることが可能となります。 これにより自宅の売却代金を受領しているのに引き続き自宅に居住できることになりますので、一時的な仮住まいをせずとも新居への住み替えが可能となります。 引渡し猶予はとても重要な特約なので、売買契約に明記するよう不動産会社を通して買主側に必ずお願いしておきましょう。仲介取引による売却活動の流れ④：決済・物件の引渡し
自宅の売却で最後に行うのが「決済・引渡し」です。 先ほどご説明した通り「決済」は買主が売主に売買代金を支払うことであり、「引渡し」は売主が自宅を買主に引き渡すことです。 引渡しとは、具体的に自宅の鍵を買主に引渡し、自宅の所有権の登記を買主に移す手続きを行います。 引渡し猶予の特約が付いている場合は、当日引渡しは行わず買主の売買代金支払いの着金を確認することになります。 売主と買主の合意内容にもよりますが、引渡し猶予の期間は1週間程度が通常ですので、この期間に住み替え先の新居に引っ越しをしてから最後に自宅の引き渡しをすることになります。売却にかかる諸費用
ここで自宅を売却するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。- 仲介手数料
自宅の売却を実現させた時に不動産仲介会社に支払う成果報酬のことです。仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」という法律で金額が定められており、自宅の売却価格によって変動します。
- 印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売買契約書は課税文書に該当しますので、収入印紙を貼付することで印紙税を納税したことになります。目安として収入印紙の代金は自宅の売却価格が5,000万円であれば印紙代は1万円、8,000万円であれば3万円となります。
- 登記費用 自宅の住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登記を司法書士に依頼することになります。金額としては、1万円～2万円程度が目安です。
- 引越し費用 住み替え先へ引越しする際にかかる費用です。新居へ引っ越しする前に仮住まいをしなければならない場合は、引越し費用が2度掛かることになるので事前にお計画を立てておきましょう。
新居の購入方法と流れ
続いては、住み替え先の購入方法と流れについてです。 今回は、「今より広い家に住み替える」というテーマを取り上げていますので、その内容に沿って解説していきます。 住み替えをスムーズに行うためには「資金計画」と「住み替えをするタイミング」が重要になってきますので、この2点を意識しながら見て頂ければと思います。新居購入の流れ①：資金計画
新居購入のはじめに行うのが資金計画です。 「どれくらいの価格帯の住宅を購入するのか」、「自己資金はいくら用意できるか」、「どのタイプの住宅ローンを利用するか」、「借入額はどれくらいになるか」など様々な検討要素があります。 この資金計画を立てるためには事前に自宅の売却想定額を知っておく必要があります。 そのため資金計画のタイミングとしては、早ければ自宅の査定結果が出た時点、遅くとも自宅売却の媒介契約を締結するあたりまでには立てておきましょう。 一般的に広い家に住み替えるとなると土地面積や建物面積は今の自宅より増えることになります。戸建て、マンションなど種別を問わず、不動産価格は「単価（坪・㎡）×面積」で算出しますので、新居購入の予算は想定より高額になってしまうことがあります。 住み替え後のローン返済に無理が無いよう今の家計の状況に応じた資金計画を立てるようにしましょう。新居購入の流れ②：物件探し
資金計画が固まったら次は物件探しに移ります。 ネットで検索して気になった物件や不動産会社から紹介してもらった物件など積極的に内覧をしていきましょう。 自分の希望条件を全て満たす物件というのは滅多に存在しません。 住宅は大きな買い物ですから妥協したくない気持ちは分かりますが、最終的にはどこかで妥協点を見つけることになります。その際にポイントとなるのが、「今回住み替えをする一番の理由は何なのか？」ともう一度原点に戻ってみることです。 今の自宅より広い家に住み替えるケースとして、下記のような理由が考えられます。理由別の対応法としてどのようなものがあるか見てみましょう。理由①：家族（居住人数）が増えた
子どもが生まれたのを機に広い家に住み替えるというのはよくある話です。
家族が増えるのはとても喜ばしいことですが、自宅の面積（間取り）と居住人数が合っていないと、日々の生活に支障が出てきてしまいます。
お子さんがまだ幼い時は両親と同じ寝室でも問題ありませんが、子供の成長に伴っていずれは独立した部屋が必要になってきます。
このような理由で広い家に住み替える場合、今の自宅より面積が大きい家に住み替えるのが基本となります。
間取り（部屋数）より面積に重点を置く理由は、面積が大きな家であれば今後さらに家族が増えたときにリフォームだけで部屋数を増やすことができるからです。
住み替え先の面積を選ぶ基準としては、国土交通省が発表している「住生活基本計画における居住面積水準」が参考になります。
この資料によれば、快適な住生活を送るためには3人世帯では75㎡前後、4人世帯では95㎡前後、5人世帯では115㎡前後の住宅に住むよう推奨しています。
都市部の住宅で考えると少し広すぎる感じもありますが、一つの目安として活用できると思います。
理由②：仕事や趣味のスペースが欲しい
「テレワークなど家で仕事をする機会が増えたので仕事部屋（書斎）が必要になった」、「新たな趣味ができて別途スペースが欲しくなった」時など、居住人数の増加以外で広い家に住み替えることがあります。
このような場合、まずは住み替えの検討と同時に自宅のリフォームで解決することができないか併せて検討してみましょう。
「仕事や趣味のみに利用する部屋だから窓が無くても大丈夫、」「多少狭くても問題ない」といったケースでは、わざわざ住み替えをせずともリフォームのみで解決できてしまうこともあります。
一方、住み替えが必要になった場合でも、一般的な居室より採光環境が悪くなる「納戸」や「サービスルーム」で仕事部屋や趣味スペースが賄えるのであれば、「2LDK＋N（Nは納戸）」や「3SLDK（Sはサービスルーム）」のような間取りの住宅を検討してみるのも良いでしょう。
納戸やサービスルームは建築基準法上の居室として認められていないので、居室がある家と比較して安く購入できる可能性があります。
理由③：荷物が増えて今の家が窮屈になった
「家具や家電、衣服などの荷物が増えすぎて今の家が手狭になってしまった」。
このようなケースも住み替えを検討する理由の1つです。
このような理由で住み替えをするときは、住み替え先の間取り、特に収納スペースの大きさと多さが家選びのポイントになります。
今時の住宅設計は無駄の無いスペースが意識されているので、面積は小さくても可動式収納や床下収納など荷物を収納するスペースが充実している家がたくさんあります。
ちなみに最近はトランクルームや個人間の空きスペースのシェアなど、増えすぎた荷物を有料で預けられるサービスも充実していますので、住み替えを検討する前にこれらで代替できないのか一度検討してみることをおすすめします。
新居購入の流れ③：購入申込
購入したい物件が見つかったら、不動産仲介会社を通じて買主へ購入申込書（または買付証明書）を提出します。 購入申込書には、申込者の個人情報、希望購入価格、希望売買契約日、希望引渡し日、住宅ローン利用の有無などを記載することになります。 住み替えにおいて特に重要な箇所は、買主側の売買契約日と引渡し日の希望が通るかどうかです。 特に仮住まいをせずに一気に新居へ引越しをする場合は、スケジュール調整がポイントになってきます。 こちら側の希望が通るように不動産仲介会社にはしっかりと売主側と交渉をしてもらいましょう。なお、新築住宅を購入するときには売主の不動産業者に直接申し込むことになります。新居購入の流れ④：媒介契約・売買契約
無事に売主から売買条件の合意が取れたら次は売買契約に進みます。 ここで注意しなければならない事は、新居購入の売買契約は自宅売却の売買契約の後に締結するという事です。 もし新居購入の売買契約を先に締結してしまうと、万が一自宅売却の売買契約がキャンセルとなってしまった際に新居購入の資金計画が完全に狂ってしまいます。 そのままダブルローンを組んで購入する、または売買契約を解除して手付金を放棄するなど金銭的にリスクが高い選択をしなければなりません。 「せっかく理想の物件が見つかったのだから他の人に取られる前に契約したい！」と思う気持ちは理解できますが、あくまで自宅売却の売買契約が終わってから新居購入の売買契約を締結しましょう。 ちなみに買主側の媒介契約とは、買主が希望する条件に合う物件を探してくることを不動産仲介会社に依頼することで、通常売買契約日と同日に締結することになります（新築の場合は、媒介契約はありません）。新居購入の流れ⑤：決済・物件の引渡し
売買契約の締結後、住宅ローンの本審査が通過したら最後に買主へ売買代金を支払い、住宅の引き渡しを受けます。 住み替えでは自宅売却の引渡し日と新居購入の引渡し日をタイミングよく調整することが重要となりますが、特に自宅売却で「引渡し猶予特約」を付けている場合はよりタイトな引越しスケジュールとなりますので、あらかじめ不動産会社と綿密に打ち合わせをしておきましょう。 無事に新居への引越しが済んだら、これで自宅の住み替えは完結となります。購入にかかる諸費用
最後に新居を購入するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。- 仲介手数料 不動産仲介会社に支払う成果報酬です。金額は自宅売却の時と同じく新居の購入価格に応じて変わってきます。仲介手数料は中古住宅を購入する際に掛かりますが、新築住宅のように不動産業者が直接売主の場合は掛かりません。
- 印紙代 売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する収入印紙の代金です。金額は自宅売却の時と同じく購入価格や借入金額に応じて変わります。
- 登記費用 新居の所有権を買主に移す際や住宅ローンを組むときに設定する抵当権などを登記する際に掛かる費用です。通常は司法書士に依頼することになります。
- 住宅ローン借入費用 住宅ローンを組む際に銀行に支払う費用です。住宅ローン借入費用には、融資手数料とローン保証料があります。融資を受ける銀行によって金額に違いはありますが、目安として融資手数料は3万円程度、ローン保証料は借入額1,000万円につき20万円程度が掛かることになります。
