今住宅ローンを借りるのであれば固定金利が有利？

住宅ローンの融資を受ける際には、審査を申し込む金融機関の選定も重要ですが、金利を固定にするのか、変動にするのか、一部固定にするのかといった金利タイプの選定も非常に重要になってきます。

そこで2017年時点での住宅ローン事情を見ながら、今選ぶのであればどのタイプが良いのかをお伝えしていきます。

マイナス金利は相変わらず持続

2016年1月に日銀が導入したマイナス金利政策は、住宅ローン市場に多大な影響を与え、メガバンク、ネットバンク、信用金庫など金融機関の種類に関係なく、金利を低下させる影響を発揮しました。

その影響は2017年時点でも継続されており、例えば35年間固定金利で知られるフラット35（楽天銀行）の金利はわずか1.04％にまで低下をしています。

2016年には最も低い状態で0.9％だったので、それに比べればやや金利が上がっていますが、今年年初は1.1％以上だったことと比較をすると、再度金利低下の傾向に入っているといえるでしょう。

このマイナス金利の状況は昨年から全く変わることもなく、日銀総裁の会見でもマイナス金利を中止する、といった旨の発言は行われていません。

マイナス金利はまだ続いていく、というのが大方の見方になっています。

物価上昇は国も失敗と認める

マイナス金利は金融緩和の効果が大きく、現在不動産関係の融資は全体的に活性化されています。

逆にマイナス金利を止めるとしたら、金利が高くても起業が設備投資や事業投資に活発な活動を見せ、いわゆる景気の改善が見られないと難しいものとなっています。

景気が良くなり、市場にお金が出回るようになれば、企業や消費者がこぞって消費活動に入り、また事業への投資も活性化されます。

たしかに不動産投資は活性化されているのですが、一般的な日本の市況を見ると、なかなか景気の回復が消費の促進に繋がらず、国民や企業がお金を貯め込む傾向に入っているのです。

そのため物価が上昇せず、日銀も2.0％の物価上昇を見込んでいた政策が失敗に終わったことを声明として発言しています。

この状況を顧みると、金融緩和につながるマイナス金利政策から公定歩合の上昇に踏み切るには、「上げられる理由がない」という状況に陥っているといえます。

今後マイナス金利拡大の可能性も？

気になるマイナス金利の今後ですが、日銀の総裁はマイナス金利の拡大もあり得るとの発言を4月28日に残しています。

なかなか民間の銀行が融資を行わず、日銀に金を相変わらず預け続けていることに業を煮やした故での発言ともとれますが、実際にこれ以上金利を下げると、国民が民間の金融機関に預けた際の金利までマイナス金利が波及される恐れもあります。

さすがにこれ以上の金利の低下は想像しにくいところですが、日銀が金利を上げたくても挙げられない状況にあることは変わりないでしょう。

固定金利はリスクがない

では実際に今金利を選ぶとしたら、どのタイプの金利が良いのでしょうか。

固定金利の有利な点は、その金利の安定性です。

なんといっても現在はマイナス金利でも35年間のうちにどんなことが起こるかはわかりません。

バブル経済も過去35年間の間に起こったものであり、その時は一般的な金融機関でも金利6～7％で預けることもできました。

その分金利も非常に高く、当時はマイホームの購入を諦めた人も多かったものです。

35年間固定金利にすることで、支出の計算が立てやすくなります。

もし一家の大黒柱の収入でのみ返済をしていくというのでしたら、固定金利ローンのフラット35は返済に非常に向いているといえます。

固定から変動、変動から固定に借り換えるという手段もある

固定金利ローンであるフラット35の金利は1.04％まで下がっていますが、もちろん変動金利の住宅ローンも金利が下がっています。

りそな銀行の全期間変動金利は、最安値の金利で0.4％（2017年7月）、10年間固定の後に変動に変わるもので0.7％になっています。

例えば35年間、フラット35で借りた場合と10年間の固定金利後に変動に変えた場合の数字を比較してみましょう。

フラット35で3000万の借り入れ、35年ローンで金利が固定1.04％ならば毎月の返済額は85,246円で総返済額は35,803,130円となります。10年後の残債は22,445,247円です。 10年間を金利0.7％で借りた場合は毎月の返済金額は80,556円、10年後の残債は22,164,462円です。 その差は128万円にもなり、住宅ローンを速く返せる状況にあるのであれば変動金利の融資を受けたほうが有利といえます。

一般的に家を買う30代や40代よりも50代のほうが収入は増えますし、子育てが一段落して二馬力で働けるステージに入る人も多いものです。

割安な変動金利で5～10年間返済し、その後はフラット35で定額を毎月返済していく、逆にフラット35での返済を若いうちに計画してしまい、もし金利が10年後も低いままだったら、変動金利に借り換えを行うといった手段も考えられるでしょう。

有利な状況をかいつまんでローンの借換えをしていくということも、十分に選択肢に入るのです。

まとめ

現状の日本の金利は大変低い水準にあり、固定でも変動でもそれぞれメリットが存在しています。

重要なのは自分たちの収入が今後どのように変化していくかを見極めることであり、収入をローン返済が負担にならないラインまで伸ばしていく、ということだとも言えるでしょう。