固定資産税評価額ってなに？
固定資産税という言葉を聞いたことがあっても、固定資産税評価額という言葉にはなじみがない方が多いかもしれません。
自宅の売却を考えている場合に、チェックしておきたいのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額とは、土地や建物などの資産にかかる固定資産税の評価の基準になるもの。
固定資産税評価額は、固定資産税の算出だけでなく、家や建物を取得したときにかかる不動産取得税や、登記の際にかかる登録免許税、市街地区域の土地や家屋にかかる都市計画税の評価基準にも利用されています。
固定資産税評価額は、3年に1度見直しがおこなわれています。
固定資産税評価額の調べ方
自宅や土地にかかる固定資産税評価額は、どのように調べるのでしょうか。固定資産税評価額の調べ方は、すでに取得している物件と、これから取得している物件とで調べ方が異なります。
また、これから購入する物件の場合、新築物件と中古物件とでも調べ方がかわります。
固定資産税評価額の数値は、物件を売りたいときにも参考になる数値です。自宅や所有物件の固定資産税評価額の算出方法を調べておきましょう。
すでに取得している物件の場合
すでに所有している土地や物件の場合、毎年送付される固定資産税の納付書をチェックするのがスムーズです。固定資産税の支払い書と一緒に、「課税明細書」が封入されています。明細書のスタイルは各自治体により異なりますが、評価額や固定資産税評価額と記載されているので、項目をチェックしておきましょう。
課税明細書を紛失してしまった場合は、自治体によって再発行の可否が異なります。お住まいの自治体に確認しましょう。再発行ができない自治体でも、課税明細書と同じ内容の写しを有料で発行できる場合もあります。
課税明細書には、固定資産税評価額のほかに、課税標準額が記載されています。家屋の課税標準額は固定資産税評価額と同じですが、住居に関する特例措置がある土地の固定資産税評価額は、課税標準額とは異なります。
課税標準額のほうが、固定資産税評価額よりも低くなります。家屋の数値が同じなので、見間違わないようにしましょう。
新築物件をこれから購入する場合
固定資産税は、毎月1月1日にその物件や土地の所有権を登記している人に対して課税されるものです、そのため、新築物件をこれから購入する場合や、物件を購入して日が浅くまだ固定資産税納付書が届いていない場合には、固定資産税の計算に利用される固定資産税評価額の正確な数値はわかりません。
固定資産税評価額は、土地や建物の購入金額だけでなく、建物のグレードや設備などによって異なります。新築物件の場合は、固定資産税評価額のおおよその目安を確認しておきましょう。新築の固定資産税評価額の目安は、土地の場合は公示地価の70％、建物の場合は新築工事費の50％～60％です。
中古住宅を購入する場合
中古物件は新築物件と異なり、固定資産税評価額はすでにでています。不動産仲介会社の担当者に、固定資産税評価額をたずねてみましょう。
固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に記載されていますが、閲覧できるのは固定資産税の納税者とその家族、あるいは委任を受けた方のみです。
しかし、毎年一定の期間に限りもうけられている総覧制度を利用すれば、自分が所有している土地や建物と比較するかたちで、固定資産税評価額の確認が可能です。
固定資産税評価額の計算方法
毎年納税が必要な固定資産税の金額を決定するときに使われるのが、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、どのような計算式で求められるのでしょう。
固定資産税評価額の算出方法は、土地、建物でそれぞれ異なります。固定資産税評価額の算出方法を確認しておきましょう。
固定資産税評価額は各自治体が独自に算出
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」をもとに、市町村（東京23区は各区）の担当者が一軒一軒家をまわって、決定しています。固定資産税評価額が記載された納税通知書は、第一期の農事危機前の4月から6月ごろに、各自治体から配送されます。
土地の算出方法
土地の固定資産税評価額は、国が算出する地価公示価格の70％ほどが目安とされています。建物と異なり、経過年数で評価が低くなることはありません。土地の価格を基準にしています。地価公示価格は、市街地宅地評価法で算出します。
建物の算出方法
建物の固定資産税評価額は、新築の場合、工事費用の50％から60％が目安とされています。古い建物ほど、固定資産税評価額は低くなります。
建物の固定資産税評価額は、再建築表点数×経年減点補正率×評点1点あたりの価額の計算式で求められます。再建築表点数とは、評価の対象となった物件を今の時点で同じ場所に建てようとしたときに、建築費がいくらかかるかを点数化したものです。資材1点ずつ、固定資産税評価基準で標準評点数がさだめられています。経年減点補正率とは、建物の経過年数に応じて、通常生じる原価想定額を基準に算定された補正率のこと。補正率は、建物の構造や用途により基準が定められています。
評点1点あたりの価額は、総務大臣あるいは都道府県知事が算出する掲示平均価額を、付設総評点数で割ったものです。掲示平均価額を操作することで、市町村間の評価のバランスがとれるとされています。
固定資産税評価額の見直しは3年に1度
固定資産税の評価額は、3年に1度見直しがおこなわれます。納税者の税負担の公平を考えるなら、毎年評価の見直しが必要でしょう。しかし、日本国内の膨大な量の土地や建物の評価をおこなうのは、現実的ではないため、3年間は評価を据え置く制度が設けられているのです。
固定資産税評価額から売却相場を求める
固定資産税評価額を知ることは、自宅の固定資産額が知れるだけではありません。固定資産税評価額は、地価公示価格からだいたいの目安が算出できるため、だいたいの売却価格がわかります。
自分の土地や建物がいくらで売却できるかを知っておくと、実際に売却価格をきめるときに参考になるでしょう。
しかし、売却相場はあくまでも目安にすぎません。相場よりも高く売れることも、逆に安くなる可能性もあることを頭に入れておきましょう。
自分で調べる方法
固定資産税評価額は、地価公示価格の7割が目安です。固定資産税評価額を0.7で割れば、地価公示価格が算出できます。
また、実際の売買取引価格や売り出し価格から、売却相場を求める方法もあります。
不動産会社のサイトで自動計算をする
不動産会社の相場査定を利用すれば、売却相場を自動で計算してくれます。
しかし、あくまでも査定なので個人情報や土地、建物の詳しい情報を記入する必要があります。不動産会社が査定を行う場合に利用しているのが、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの計算方法です。
そのため、不動産会社が提示する査定額と、実際の相場に違いがでることもあります。
土地の評価額と売却価格が異なる理由
自宅がいくらで売却できるか公示価格を計算したり、周辺の物件の売買履歴を確認したりしていると、土地の評価額と売却価格が異なるものがでてくることがあります。
土地の評価額は売却価格と異なり、土地の立地条件が考慮されているので、価格が変わってくるのです。
固定資産税評価額以外にも、土地には基準価格がある
建物の基準価格は、固定資産税評価額のみですが、土地の基準価格は、固定資産税評価額以外に、時価（実勢価格）公示価格（公示地価）、相続税評価額（路線価）の3種類があります。それぞれの違いを確認しておきましょう。
時価（実勢価格）
時価（実勢価格）は、実際に市場で売買された取引価格のことで、価格は、購入者と売却者のあいだの取引できめられます。また、周辺の建物や土地の取引価格から推定された額も、時価とよばれます。国土交通省の「土地総合情報システム」で時価の確認が可能です。
公示価格（公示地価）
公示価格（公示地価）とは、国土交通省が発表している、土地価格の基準となるものです。毎年1月1日の地価を評価し、その結果は3月下旬に公開されます。公示価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で確認ができます。
相続税評価額（路線価）
相続税評価額は、相続税や贈与税の基準になるものです。評価額の算出には、標準地の道路の値段が採用されます。国税庁のサイトでは、路線価が確認できます。
固定資産税評価額の調べ方や計算方法をチェックして、売却相場を知ろう
自宅を売却したいと考えるときに、いくらで売れるのか周りはいくらで売却したのかは気になりますよね。自宅の売却相場を知るには、固定資産税評価額をきちんと確認しておく必要があります。 固定資産税評価額から売却相場の目安も計算で調べられるので、売却を考えている人は参考にしてくださいね。
