不動産売却時にかならずかかる税金を詳しく解説
土地や建物など、不動産を売るときには税金がかかります。
不動産を売ったときにかかる税金には、売却するときにかならず支払わなくてはならない税金と、利益がでたときにのみ支払いが必要になるものがあります。
不動産売却をしたときに、利益の有無にかかわらずかならずかかる税金が、印紙税と登録免許税です。
それぞれの税金の計算方法も含めて、詳しく解説をします。
建物や土地を売り渡す前に、かならず必要な税金について理解しておきましょう。
印紙税
印紙税は、印紙税法に基づいて不動産売買の契約書や金銭の受領書に課税される税金です。
不動産売買の取引においては、不動産の売買契約書、建物の建築請負契約書、金銭消費貸借契約書など、いわゆる契約書とよばれるものに対して課税されます。
そのうち、不動産を売却するときに必要な印紙税がかかるものは、不動産売買契約書、領収書の2点です。
そのうち、契約書は不動産会社が不動産を売却したときにのみ印紙税が必要です。
個人がマイホームやセカンドハウスを売却する分には、印紙税はかかりません。
印紙税は、令和6年3月31日まで軽減措置がとられることが決定しています。
不動産売買契約書の印紙税は、契約書にかかれた金額により異なります。不動産売買契約書にかかる印紙税は、100万円～500万円まで1,000円、1,000万円～5,000万円まで10,000円などです。
契約書の金額が高くなるほど、印紙税も高くなります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記内容を変更するときに国に支払わなくてはならない税金です。
不動産を売却するときには、抵当権を抹消して登記を変更しなくてはなりません。抵当権抹消のためにかかる登録免許税は、不動産1つにつき、1,000円です。
登録免許税の支払いは、法律で売主が支払うきまりがあるわけではありません。しかし、売主が抵当権抹消費用を負担する商習慣があるため、登録免許税の支払いは売主がおこないます。
利益が出た場合の税金の決まり方
不動産売却で必要な税金は、売却で必ずかかる税金のほかに、売却で利益がでたときのみ支払いが必要になるものがあります。
利益があるときにかかる税金は、譲渡所得の金額と不動産の所有期間によってきまります。譲渡所得の計算方法や軽減税率などを詳しく解説します。
譲渡所得の計算方法と軽減税率
譲渡所得とは、土地や建物などの不動産のほか、ゴルフ会員権や株式などの資産を譲渡するときに生じる所得です。
一時所得と同様、臨時所得のひとつです。譲渡所得は、土地や建物が売れた金額がそのまま所得となるわけではありません。
所有している不動産でも、取得したときには費用がかかっています。不動産の売却費用から、不動産取得と譲渡にかかった費用をそれぞれひいたものが譲渡所得です。
不動産取得や譲渡の費用には、購入費のほか、印紙税や仲介手数料、建物解体費、借地権の名義書き換え料などが含まれます。
不動産の所有期間により、税率が変わる
不動産売却では、譲渡取得額に応じて、譲渡取得税、住民税がかかります。
譲渡所得は、不動産を取得していた期間により税率がかわります。不動産の取得期間が5年以下のものが「短期譲渡所得」、5年を超えるものが「長期譲渡取得」です。
短期譲渡所得は、譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）で計算します。長期譲渡所得は、譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別税0.315％＋住民税5％）で計算します。
建物の場合には減価償却が適用される
期譲渡所得の場合、所有期間が10年を超えると譲渡所得のうち、5,000万円以下の部分に「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。
譲渡所得5,000万円以下の部分は、譲渡所得×14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）で計算。5,000万円を超える分については、長期譲渡所得の税率20.315％で計算します。
不動産を購入するときにかかる税金を解説
不動産で税金がかかるのは、売却するときだけではありません。不動産を購入するときも税金の支払いが必要です。
不動産購入時にかかる税金は、消費税、印紙税、登録免許税、不動産取得税の4つ。それぞれの税金について詳しく解説します。
消費税
消費税は、不動産だけでなく普段の買い物にもかかるので、なじみがある税金でしょう。
消費税は、企業や店舗など、消費税課税事業者から商品やサービスを購入する場合に消費税がかかります。
不動産会社を通じて建物を購入する場合には、消費税が必要です。建物の購入費以外にも、仲介手数料や住宅などの建築請負工事代金にも消費税がかかります。
一方、土地には消費税がかかりません。これは、土地は消費の対象ではなく、資産とみなされるため。また、消費税は、消費税課税事業者とのやり取りにのみ課税されます。そのため、個人の不動産売買でも消費税の支払いは不要です。
消費税の課税のタイミングは、不動産の引き渡し時です。消費税の増税が決まると、引き渡しのタイミングによっては、消費税が数％あがってしまい、税金の支払いがおおくなってしまうことも考えられます。
消費税が増税されるときには、不動産引き渡しのタイミングもよく考えるようにしましょう。
印紙税
印紙税は、不動産売却だけでなく不動産購入の際にもかかる税金です。
不動産購入時に印紙税が必要な書類や契約書は、売買契約書や建築などの請負工事に関する契約書、住宅ローンを設定する際の金銭消費貸借契約書などです。また、契約書だけでなく、領収書にも印紙税が必要です。
不動産購入の印紙税も令和4年3月31日まで軽減措置が決定しています。住宅を購入する際の不動産売買契約書、建築工事請負契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものの印紙税に関しては、40％～50％の軽減措置が設けられています。
軽減税率の印紙税は、契約金額が100万円以上～500万円までは1000円、1,000万円以上～5,000万円までは10,000円などです。軽減税率で印紙税がいくらになるかを事前に確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税も不動産売却だけでなく不動産購入にもかかる税金です。
購入した土地や建物を登記するさいに、登録免許税がかかります。登録免許税の計算方法は、不動産の所得権、抵当権でそれぞれかわります。所得権に関する登記の場合、固定資産税評価額に所定の税率をかけます。
一方で抵当権は、住宅ローンを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。住宅ローンの借入額に所定の税率をかけたものが抵当権設定に関する登記にかかる登録免許税です。
登録免許税にも軽減措置がとられています。新築物件の場合、居住するための住宅・新築または取得してから1年以内の登記・床面積が50平方メートル以上の3点を満たす物件に限り、軽減税率が適用されます。
中古物件の場合、登記の移転に登録免許税が必要です。居住するための住宅・取得してから1年以内の登記・床面積が50平方メートル以上・築25年以内の耐火建築物または、築20年以内の木造など耐火建築物以外のもの、あるいは、一定の耐震基準に適合するもの。これら4点すべてを満たす中古物件にも、軽減税率が適用されます。
不動産取得税
不動産取得税は、家を新築・増築・改築した場合、あるいは、土地や家屋を購入・交換・贈与で取得したときにかかる税金です。
不動産を購入、譲渡いずれの場合も課税されます。ただし、相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税はかかりません。
不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額×4％です。不動産取得税にも、軽減措置が適用されています。
宅地の場合、不動産取得税を計算する際の課税標準（固定資産税評価額）は2分の1に軽減されます。
新築の建物の場合、居住用家屋、セカンドハウス、住宅用の賃貸マンション・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である場合、軽減措置が適用。不動産取得税は、（固定資産税評価額－1,200万円）× 3％で計算されます。
不動産売買にかかる税金や軽減措置を知っておこう
不動産売買のときには、印紙税や登録免許税などさまざまな税金がかかります。
不動産売買にかかる税金は、利益にかかわらずかかるも印紙税や購入、譲渡にかかわらずかかる不動産取得税などがあります。
あとで税金の支払い通知がきて焦ったり、予想外の出費に首がまわらなくなったりしないように不動産売買でかかる税金を念頭に置いておきましょう。
