中古不動産取引の仲介手数料

仲介手数料イメージ

家の売買をする際に、諸費用のうち一番高額になるものはたいてい不動産会社に支払う「仲介手数料」です。(仲介取引の場合)

仲介手数料がどのくらいの金額になり、どういう仕組みで誰から誰に支払われるのかを知っておくことは、出て行くお金がいくらになるか計算できるだけでなく、不動産の取引の仕組みを知る上でも非常に重要です。家を売買を理解するには、一般的な取引である「仲介取引」を知る必要がありますし、仲介取引を理解するためには仲介手数料仲介してくれる不動産会社について知る必要があります。

仲介手数料のことを理解すると、中古不動産の市場が抱える闇を知ることもでき、さらには不動産会社に騙されられる確率を減らすこともできます。

 

仲介手数料って、なに?

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って交渉をまとめてくれた不動産会社に払う手数料です。

(仲介取引による)中古の不動産の売買とは「売主である個人」が「買主である個人」に家を売ります。
そして売主と買主の間に仲介する不動産会社が入り、売買取引のサポートをします。そのサポートへの対価が仲介手数料です。

中古不動産の売買には売主と買主がおり、それぞれに仲介会社がついていることが一般的です。
売主が「家を売りたいんですが…」と相談したのが売主側の仲介不動産会社です。
買主が「家を買いたいんですが…」と相談したのが買主側の仲介不動産会社です。
そして、売主と買主が、それぞれ不動産会社に対して仲介手数料を支払います

(下の図のようになります)

売主
↓(仲介手数料)
不動産会社

不動産会社
↑(仲介手数料)
買主

 

仲介手数料は、いくら位??

「5000万円の家を売ったら仲介手数料は100万円」と言われたら高いと思いますか?安いと思いますか?

一般的には、5000万円の家を売ったときの仲介手数料が100万円であれば安いです。150万円以上支払う場合が多いです。
仲介手数料には法律で上限が定められており、多くの場合その上限いっぱいの手数料を払う場合が多くなっています。
400万円を超える取引の場合、仲介手数料の上限は、物件成約価格の3%+6万円+消費税と速算することができます。

多くの場合、不動産の取引は400万円を超えますし、仲介手数料も上限いっぱいが設定されることが多いので以下のように覚えておけば問題ないと思います。

仲介手数料 = 物件成約価格の3% +6万円 +消費税

上限額は法律で決まっているものなので、それ以上を請求されたら違反です。上限が決まっているだけなので、それ以下にすることは自由です。会社によっては仲介手数料半額や無料を謳っているところもあります。(色々なカラクリがありますが…)

(もしご興味があれば、参考までに)
仲介手数料の上限は正式には以下のように定められています。(消費税抜表示)

①200万円以下の金額部分       取引金額の5%
②200万円超え400万円以下の金額部分 取引金額の4%
③400万円超えの金額部分       取引金額の3%

1000万円の物件の場合、以下のような計算をして、仲介手数料は36万円となります。
①の部分:200万円×5%=10万円
②の部分:200万円×4%=8万円
③の部分:600万円×3%=18万円
合計:36万円
上記を簡単な計算式に置き換えると、取引金額×3%+6万円となり、1000万円×3%+6万円=36万円となります。(400万円を超える取引の場合のみこの計算が当てはまります)
詳しくは:http://www.mlit.go.jp/common/001029348.pdf

売主と買主、それぞれの仲介会社、それぞれの仲介手数料

先でも述べた通り、不動産売買の取引が成立した場合、売主、買主それぞれが、仲介手数料を不動産会社に支払います

5000万円のマンションを売買した場合は、
売主が仲介手数料156万円(5000万円×3%+6万円)+消費税
買主が仲介手数料156万円(5000万円×3%+6万円)+消費税
をそれぞれの仲介不動産会社に支払うことになります。

売主と買主の仲介不動産会社が別であれば上記のようになりますが、売主と買主の仲介不動産会社が一緒の場合もあります。
売主と買主の両方から手数料をもらえるか?片方からしか手数料をもらえないか?という観点から、それぞれを「両手取引」「片手取引」と呼びます。

両手取引

売主と買主の仲介不動産会社が一緒。1社が売主と買主の両方から仲介手数料をもらう
(5000万円のマンション売買の場合は312万円(156万円×2)+消費税を1つの不動産会社がもらう)売主
↓(仲介手数料)
不動産会社
↑(仲介手数料)
買主
片手取引

売主と買主の仲介不動産会社が別。2つの不動産会社が売主と買主の仲介手数料を分け合う。
(5000万円のマンション売買の場合は156万円+消費税を、2つ(売主側・買主側)の不動産会社がそれぞれもらう)売主
↓(仲介手数料)
不動産会社A

不動産会社B
↑(仲介手数料)
買主

 

両手取引の恐ろしさ

両手取引は、様々なポイントで問題の多い取引だと以前から言われています。

1つめは、利益相反行為となっているという点です。

「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」という利害関係が異なる2者の仲介を1社が行うというのは他の業界ではあり得ないようなことです。
刑を軽くしたい弁護士と、刑を重くしたい検察を1人がやっているような状態ですので、普通に考えて利益相反行為となりますが、日本の不動産業界では当たり前のように行われています。

2つめは売主の利益に反する行為が不動産会社の利益に繋がるという点です。

両手取引は手数料が倍になるため、売却の依頼を受けた仲介不動産会社が「高く早く売る」よりも、「安くなっても、時間がかかっても両手取引で売る」方が儲かるという状態になってしまうことです。
業界の闇として話題にあがる「囲い込み」がここで発生します。
5000万円の満額で他の不動産会社が連れてきた買主に売却をすると片手なので3%+6万円の156万円+消費税です。
しかし仮に4000万円まで価格が下がっても自分で見つけた買主に売却すると両手となり3%+6万円の126万円を売主と買主の両方からもらえ、252万円+消費税を受け取ることができます。
売主から依頼を受けた家を5000万円で片手で売るより、4000万円まで値引きしても両手で取引をした方が、仲介する不動産会社は儲かるという、売主にとっては非常に恐ろしい状態です。

より詳しくは→「両手取引」それに伴う「囲い込み」の問題

 

仲介手数料の値引き

仲介手数料無料という会社は「売主から手数料をとるので買主は無料」もしくはその逆というような両手取引を前提したものが多いです。
半額程度であれば単純な値引きという場合もあります。

不動産の取引は金額交渉の幅も大きいものなので、手数料の値引きありきではなく、売主であれば最終的な手残り買主であれば支払い総額で考えるといいしょう。

例えば…売主が仲介手数料半額/満額の会社で5000万円程度で家を売却するとして、仲介手数料以外の諸経費は一旦無視して計算をすると下記のようになります。

①仲介手数料半額で5000万円で売れたパターン
仲介手数料:半額(成約価格×1.5%+消費税)
成約価格:5000万円
売主の手残り:約4915万円(5000万円ー仲介手数料約84.24万円)

②仲介手数料満額で5090円で売れたパターン
仲介手数料:満額(成約価格×3%+消費税)
成約価格:5090万円
売主の手残り:約4918万円(5090万円ー仲介手数料約171.4万円)

手数料を満額払っても、より高く売ってきてもらう、より安く買えるよう交渉してもらうことができれば結果的に利益は大きくなりますので、手数料の安いところ限定で仲介会社を探すことはおすすめしません
最終的にあなたの利益を最大化させてくれる力を持った不動産会社を選び、気持ちよく手数料を支払った方がいい取引ができると思います。

 

まとめ

不動産は高額な取引のため、仲介手数料は高額になり、売主、買主、それぞれが仲介手数料を払います。

高額な手数料をめぐり不動産会社が自社の利益を追求することで、依頼人である売主や買主の利益が損なわれることがあります。仲介手数料の仕組みや発生し得るリスクについてもしっかり認識しておくことが必要です。

単なる手数料の値引きに一喜一憂することなく、仲介手数料について仕組みを理解し、リスクも認識した上で、不動産会社と向き合っていくことが、不動産の取引を成功に導く第一歩です。

 

 

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