家を売却する際にかかる税金とは?種類や計算方法を解説

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家の売却の際にかかる税金とは?

家の売却の際にかかる税金とは?

家を売却した際には、税金がかかります。ここでは、その内訳などを解説していきましょう。

必ずかかる税金

家を売却した際、必ずかかる税金が2つあります。1つは「印紙税」です。

これは売買契約時に使う収入印紙への税であり、印紙を購入したり税印を押したりすることによって支払います。

もう1つが消費税です。不動産屋や司法書士などに払う手数料には消費税がかかります。

手数料を支払う際に一緒に支払うので特別な手続きなどは必要ありません。

条件に次第でかかる税金

家を売る場合、条件次第では以下のような税金がかかります。
・所有権移転登記にかかる登録免許税
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
登録免許税は、住宅ローンで家を購入した方が家を売却した際にかかる税金です。

所得税や住民税は家を売却した際に購入したときより高く売却できた際に支払う必要があります。

家を売却する際にかかる税金を確認する方法

以下のような条件を満たす場合は、所得税・住民税・復興特別所得税は発生しません。

1.家の売却金額が購入金額を下回った場合
2.家を売却した金額が購入額より上回ったが譲渡所得が3,000万以下の場合
3.住み替えのために家を売却した場合

2は、「3000万円特別控除」という税制上の優遇措置を利用できるためです。

3は「買換え特例」という税制上の優遇措置があるためですが、利用するには不動産の所有年数が10年を越えていること、売却金額が1億円以下であることなど条件があります。

この3つの条件に当てはまらない場合は、所得税や住民税がかかる可能性があります。また、ローンを完済していても抵当権は自動的に抹消されることはありません。

抹消するには手続きが必要であり、その際に登録免許税がかかることを覚えておきましょう。

なお、不動産売却に関する税金は仕組みが複雑でしかも改訂が定期的にあります。

ですから、わからないことがあれば不動産売買の仲介を依頼している不動産屋に遠慮なく尋ねてください。

また、不動産売却した年だけ税理士に依頼して、確定申告を代行してもらう方法もあります。

家を売却する際にかかる税金の計算方法

家を売却する際にかかる税金の計算方法

家を売却する際にかかる税金で計算が必要なのは、譲渡所得税です。

譲渡所得税を計算するためには、まず譲渡所得を正確に出さなければなりません。譲渡所得は、「家の売却額ー(取得費用+譲渡費用)」で計算します。家の売却費用と譲渡所得はイコールではないので、注意してください。

取得費用とは家と土地を購入した際にかかった費用です。内訳は土地と建物の金額、購入時の仲介手数料や税金、家を増改築した費用となります。

ただし、建物は経年とともに価値が減少していきます、ですから、家付きで土地を売却する場合、取得費用は「取得費用ー減価償却費(取得価額×0.9×償却率×経過年数)」で計算します。

なお、マイホームを売却する場合木造は33年、軽量鉄骨は40年、鉄筋コンクリートは70年で耐用年数が限界となり、価値が0になるので覚えておきましょう。

譲渡費用とは、家を売却する際にかかった費用です。内訳は不動産屋や司法書士に支払った手数料、印紙税、家を取り壊した解体費用、土地の測量費用などとなります。

ですから、家に関する領収書は可能な限り取っておくことが大切です。なお、親の購入した家を売却するなど、どうしても購入金額がわからないこともあるでしょう。

その場合は、売却額の5%を取得費にして計算してください。譲渡所得税の税率は、家の所得所有期間によって変わります。

所有期間が5年以下の家や土地の税率は39.63%(内訳:所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%)です。

5年を越えた場合は20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)です。

なお、所有期間とは、取得した日から売却した日までの期間ですが、売却した日は一律に「売却した年の1月1日」に定められるので注意してください。

12月31日に売却しても、売却した年の1月1日が売却日となります。そのため、2016年5月1日に取得した不動産を2021年6月1日に売却した場合は売却日が1月1日となるので、取得期間は4年となり税金が高くなってしまいます。

家を売却する際に税金がかからない条件

家を売却する際に税金がかからない条件

前述したように家を売却した際、「売却額が購入額より上回ったが譲渡所得が3,000万以下の場合」と「住み替えのために家を売却した場合」は所得税・住民税・復興特別所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法は「税金の計算方法」で説明したとおりです。

一方住み替えのために家を売却した場合は、厳密にいうと譲渡所得税がかからないわけではありません。

住み替えの際に買い替えた家を再度売却する際に、あわせて課税されます。ただし、家を売却しなければ税金はかからないので、新たに購入した家を売却しない限り税金はかかりません。

なお、「住み替えの際に家を売却した場合」でも、「3,000万円特別控除」と同時利用はできないので、注意しましょう。

また、住んでいる家であっても、庭など居住する場所以外の土地を売った場合は適応されません。別荘も同様です。

住み替えの際に家を売却したので、税金の優遇措置を受けたいが条件に当てはまるかわからない場合は、仲介を依頼している不動産業者に尋ねてみてください。

家を売却する際にかかる税金を節税する方法

家を売却する際にかかる税金を節税する方法

ここまで記事を読んでいただければ、家を売却する場合には税金がかかるけれど、条件によっては節税が可能だとおわかりいただけたでしょう。

ここでは、家を売却する際に税金を節約する方法を紹介します。ぜひ、参考にしてください。

家を売却する値段によって節税する

家を売却した際の譲渡所得が3,000万円以下、もしくは家を売却した場合の譲渡所得が購入所得を下回った場合は、消費税と印紙税以外支払う必要はありません。

ですから、土地と建物を同時に売りたいが建物が古くて価値がほとんどない場合は、建物を取り壊して売却するなど工夫をしましょう。

建物を壊せばその費用も譲渡費用に含められます。この方法は、土地の値段が上がり建物が古い場合に有効です。

たとえば買ったときは格安であったけれど、その後駅ができる、土地が整備されるなど条件がよくなって値段が上がった場合などが当てはまります。

また、「不動産業者を介さずに直接司法書士に依頼すれば仲介手数料が節約できる」という意見もありますが、仲介手数料も譲渡費用に含められるので、条件によっては「手数料は節約できたが税金が高くなってしまった」ということもあり、注意が必要です。

家を売却するタイミングによって節税する方法

前述したように、譲渡所得税の税率は家を所有していた期間によって変化します。

取得から5年までの家や土地を売却する場合と、5年以降で売却する場合は税率が10%近く違うので、家を売却するタイミングはよく考えましょう。

また、これ以外にも自己が居住して10年以上たった家を売却する場合は、譲渡所得6,000万円以下だと税率が14%まで軽減されます。

この場合、たとえば単身赴任などで一時期居住していなかった時期があっても大丈夫です。

ただし、投資用の物件や別荘などは条件に当てはまらないので注意しましょう。建物は経年によって劣化して値段も下がっていきます。

ですから、「家を買ったけどもっといい条件の土地や建物を見つけた」という場合、すぐに買い替えたいという方もいるでしょう。

しかし、税率の面から考えると最低でも5年は所有していた方がお得です。なお、この条件は相続した土地にも当てはまります。

たとえば、親が3年前に購入して家を建てた土地を相続したけれど、住むことも管理するのも難しいので売却した場合の税率は39.63%です。

でも、土地の購入年数は被相続人の分も含まれますので、親が10年前に購入した土地と家を相続して1か月後に売り払った場合は、税率が14%になる可能性があります。

家を売却する際は税金のことを把握しておくことが大切

家を売却する際は税金のことを把握しておくことが大切

家を売却した場合、利益が出る場合も出ない場合もあります。

また、新しい家や買ったばかりの土地を売ることもあれば、長年所有してきた土地を売ることもあるでしょう。

それにより、かかる税金や税率が異なります。家を売るタイミングや売却費用によって、税金を節約することも可能です。

ですから、家を売却する前に税金のことを調べておきましょう。わずか数日まつだけで、税金がぐっとお得になることがあります。

わからないことがあれば、仲介を依頼する不動産業者に聞いてみましょう。税金に関するサポートも仲介のうちです。

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