中古マンション売買時に必要な仲介手数料!計算方法や上限とは?

中古マンション売買の流れ

中古マンション売買の流れ

中古マンションの売買(売却)で重要なのが業社選びです。不動産業社の実績やネットワーク、手腕、そして売却のタイプにより売主にさまざまなメリットをもたらします。

中古マンションを売却するには、不動産業社に売主と買主の仲介にはいる「仲介」、不動産買取業社に買い取りしてもらう「買取」の2タイプがあります。

「仲介」「買取」は、それぞれ特徴があり、メリットもあります。

不動産業社の選択とあわせ、売却のタイプも検討しましょう。中古マンションを売却するタイミング、売却側の経済状況などを考慮しましょう。

売買の流れ

中古マンション売買の一般的な流れについて紹介します。

【売却】
1. 不動産会社の選択:複数業社の情報を収集
2. 不動産業社と媒介契約:専任(1社)契約や一般(複数)契約を締結
3. 中古マンション査定:実績や市場価格から物件を不動産業社が査定
4. 販売活動・内覧受付:紙面広告やインターネット広告で活動、内覧希望者を紹介
5. 成約・売買契約:売主と買主で売買契約
6. 引き渡し・決済:住宅ローンを清算、抵当権を抹消

【購入】
1. 資金計画をたてる:買い替え・住宅ローンなど
2. 物件検索・内覧申込み:気になる物件があれば不動産屋に問い合わせる
3. 購入申込み:住宅ローンを利用する場合も
4. 成約・売買契約:買主から売主へ手付金支払い
5. 引き渡し:所有権移転

仲介と買取の違い

中古マンションの売却タイプを紹介します。売却期間や売却価格など、売主側の状況に大きく影響します。

【仲介】中古マンション売買の売主と買主の仲介に入ります。成約した場合、仲介手数料発生が発生します。売主側の物件を査定し、買主を紹介します。成約から引き渡しまでの各種手続きも行います。

【買取】中古マンション売却に際し、マンションの売却査定金額から買取価格を算出し、不動産業社が物件を買い取ります。リフォームまたはリノベーション後、新たな売却価格を設定し再販売されます。買取業社は、買取物件を活用し利益を出すので、仲介手数料は発生しません。買取を行う不動産業社により、買取状況が異なります。

仲介のメリット

中古マンション売却の際、仲介業社を利用するメリットを紹介します。

・売却価格が高く設定できる:市場価格や同一マンション内の実績に基づき査定される価格
・買主を売主側で選べる
※売却までに時間・手間がかかり、周知されてしまう

自宅マンションの売却に、時間に余裕があり、少しでも高額に売却したいと思っている方におすすめです。

また、築浅や人気のマンションを売却する際もおすすめです。

買取のメリット

中古マンション売却の際、買取業社を利用するメリットを紹介します。

・短期間で売却できる
・広告、内覧などの手間を省ける
・マンション内の住人や周囲に知られずに売却活動を行える
・仲介で売り出していたマンションも売却が可能になる
※売却価格は、査定価格の70%ほどになる

自宅マンションを、時間をかけずに売りたい方、周囲に知られたくない方、内覧などの負担をかけたくない方におすすめの売却方法です。

買い替えを希望される方は、売買のタイミングがポイントなのでおすすめです。

売買するときに必要な手付金

売買するときには、不動産業に支払う仲介手数料のほかに、手付金が必要です。手付金は、不動産売買締結時に、売買を前提としていることの証とする一時金です。

新築マンションの場合は、購入したい物件の優先権利を保障するものにあたります。中古でも新築マンションでも、買主が売主に支払います。手付金の相場は、売買代金の5~10%ほどです。

不動産業社が売主のときは、売買代金の20%以内と法的に定められています。

【手付金の種類】
・証約手付:売買契約の締結を証明するための手付金(不動産売買に発生する一般的な手付金)
・解約手付:売買契約の解除にかかわるための手付金
・違約手付:契約に違反(違約)があったとき没収される手付金(賠償額とは別)

中古マンション売買時に必要な仲介手数料

中古マンション売買時に必要な仲介手数料

中古マンション売買する際、不動産業社に依頼するのが一般的です。

不動産業社は売買のためにさまざまな活動を行い、売買活動が成約した際に不動産業社に支払われる対価・成功報酬が仲介手数料になります。

不動産業社に支払うタイミングは、売買契約成立後、物件引渡し前の最終決済のときになります。

マンション価格は税込み価格となっていますが、仲介手数料には消費税がかかります。

不動産業社が買い取りした物件や所有している物件には、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の上限

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が段階的に定められています。

・200万円以下の部分:取引額×5%以内+消費税
・200万円超400万円以下の部分:取引額×4%以内+消費税
・400万円超の部分:取引額×3%以内+消費税
※上記合計額に消費税が加算されます。

例)4,000万円の物件を段階別に計算
・200万円以下の部分:200万×0.05=10万
・200万円超400万円以下の部分:200万×0.04=8万
・400万円超の部分:3,600万×0.03=108万
合計 10万+8万+108万+消費税=138.6万円

計算方法について

仲介手数料を価格段階的に計算する方法のほかに「速算式」という計算方法があります。段階的計算方法・速算式、双方とも結果は同じ金額になります。

・200万円超400万円以下の場合:売買価格×4%+2万円+消費税
・400万円超の場合:取引額×3%+6万円+消費税

例)4,000万円の物件を速算式で計算
4,000万×0.03+6万+消費税=138.6万円

仲介手数料が不要のケース

仲介手数料は、不動産売買物件の売主と買主仲介をし、契約が成立したときに発生する成功報酬です。つまり、仲介業務が発生しなければ仲介手数料は不要です。つまり、新築マンションのように、マンションの売買手段やマンション物件により、仲介手数料が不要になります。

【仲介手数料不要の物件:売買手段】
・中古マンション:不動産業社が売主、ほかの不動産業社が介入しない場合、個人間売買
・リノベーション・リフォーム済マンション:不動産業社が買い取り、再版された物件
・新築マンション:マンションを建設・販売する場合

仲介手数料を値引きできるケース

不動産業社に支払う仲介手数料は、法的に上限度額が定められているので、基本的には値引きできないケースが多いですが、契約前に交渉の余地はあるので相談してもよいでしょう。

【売主側】不動産業社は、確実に売主から仲介手数料が支払われるように、売主と媒介契約を結びます。販売活動中、買主も見つけた場合は買主からも仲介手数料が支払われるので、媒介契約ときに仲介手数料に関する交渉の余地があります。

【買主側】買主側にも仲介手数料の値引き交渉の余地はあります。買主が中古マンションなどの物件を購入する際、買主は資金計画に余裕がなときに仲介手数料の値引きを交渉します。売主側が価格を下げられないときも仲介手数料を引き合いに出せます。

仲介手数料の支払い方法と支払い時

不動産業社に支払う仲介手数料は現金が一般的ですが、振り込みでの支払いに対応している不動産業社もあります。

振り込みの場合は、手数料が発生し自己負担になります。支払い回数も全額払いが基本ですが、2回に分割を許可している不動産業社もあります。

支払うタイミングは、売買契約時、または最終決済時(引き渡し時)が通例となっていますが、売買契約時・最終決済時など2回に分けて対応できるところもあります。

不動産業社により対応が異なるので、媒介契約時に確認しましょう。

仲介手数料は売買価格の中には含まれていないので、資金計画に加えて予算を組むのがポイントです。

中古マンションの仲介手数料を理解しスムーズな売買へ

中古マンションの仲介手数料を理解しスムーズな売買へ

中古マンションを売買する際、不動産業社に仲介を依頼し、販売活動の対価に相当するのが仲介手数料です。

上限度額は法的に設定されています。

仲介手数料は成功報酬のため、販売活動中には発生しません。仲介手数料は、マンションの売買価格により異なり、支払うタイミングも不動産業社により異なるので、契約前に確認しましょう。

中古マンションの売買を考えている方は、仲介手数料の内容を理解し、資金計画にも加え検討すると、売買がスムーズに行えるでしょう。

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